Əgər sizin çoxmənzilli binada eviniz varsa, yəqin ki, aylıq kommunal ödənişi tələbi ilə üzləşirsiniz. “Verməyin” demək istərdim, ancaq bu, güman ki, qanunu pozmaq demək olardı.
“Kommunal haqqı nədir” sualına digər məqaləmizdə toxunmuşduq. Gəlin bu yazıda ona nəzər salaq ki, mülkiyyətçidən nə vaxt və hansı hallarda kommunal ödənişi tələb olunur. Və ya, sakinlərin bu ödənişdən imtina etmək hüququ varmı?
Daha öncəki yazıda nəzər yetirdik ki, müştərək mülkiyyətli əmlaklarda ümumi sahələrin, ümumi əmlakın baxım xərcləri bütün sahə mülkiyyətçilərinin ortaq məsuliyyəti hesab olunur. Məsələnin bu hissəsi yəqin ki, heç kimdə sual yaratmaz.
Bəs xidmətlərdən istifadə olunmursa, o halda da xidmət haqqı öhdəliyi olmalıdırmı? Mən mənzili almışam, ancaq nə təmir etmişəm, nə də ondan istifadə edirəm. Belə olduqda, məndən kommunal pulu tələb olunmalıdırmı? Bu halda kommunal ödənişi tələbinin əsası nədir?
Kommunal ödənişi kimin öhdəliyidir?
İlk öncə nəzərə alaq ki, çoxmənzilli binaların təbiəti fərdi evlərin və mülklərin təbiətindən fərqlidir. Çoxmənzilli binalar müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlaklardır, yəni bu əmlakların ümumi istifadədə olan və bütün mülkiyyətçilərə məxsus olan ümumi sahələri və əmlakları var.
Qanunla, binanın ümumi əmlakının saxlanması mülkiyyətçilərin birgə öhdəliyi hesab olunur. Ortaq olsa da, özəl mülkiyyət olduğu üçün, dövlətin də bu xərcləri üzərinə götürmək öhdəliyi yoxdur. Başqa sözlə, bu maddi öhdəliyi binada mülkiyyət sahibi olan şəxslərdən kənar heç kimə aid etmək olmaz.
O halda, aydınlaşdırılmalı olan sual odur ki, mənzil sahiblərindən kimin ödəniş edib, kimin etməməsi dəqiqləşdirilsin, yəni “qonşu məsələsi” həll olunsun. Başqa sözlə, binada yaşamayan mülkiyyətçi iddia edə bilər ki, kim yaşayırsa, xidmət haqqını da özü ödəsin. Və ya, kim liftdən istifadə edir, liftə aid hissəni o ödəsin, “onun mənə dəxli yoxdur”.
Əlbəttə, “MTK” və “JEK” -lərin bu məsələdə rolu ilə bağlı suallar da yaranır yəqin ki. Ancaq həm yuxarıda qeyd olunan “mülkiyyətçilərin ortaq məsululiyyəti” məsələsi, həm də MTK və “JEK” -lər haqqında daha öncə dərc olunan digər yazımızda danışmışdıq. Bu yazıda, kommunal ödənişinin hansı hallarda tələb olunması məsələsini aydınlaşdırmağa çalışırıq.
Xidmətdən istifadə etmədən niyə xidmət haqqı ödənişi etməliyəm?
Əlbəttə, bu yanaşma ilk baxışda məntiqli görünür. Mən avtobusdan istifadə edirəmsə, gediş haqqını verirəm, istifadə etmədikdə isə vermirəm, qoy kim istifadə edirsə o da ödəsin. Heç kim istifadə etmədiyim bu xidmətə görə məndən ödəniş tələb edə bilməz.
Ancaq müştərək (ortaq) mülkiyyətli daşınmaz əmlaklar avtobusdan fərqlidir. Qanunun tələbi öz yerində, ona bir qədər sonra qayıdarıq. Məsələ ondadır ki, ödənişin məqsədi və məntiqi əsaslandırması da bu iki nümunə üzrə bir-birindən fərqlidir. Gəlin baxaq niyə görə.
Bina infrastrukturunun işlək vəziyyətdə saxlanması, orada məskunlaşan sakinlərin təhlükəsiz və normal şərtlərlə yaşaya bilməsi üçün ümumi sahələrə və əmlaklara baxım xidməti davamlı olaraq yerinə yetirilməlidir. Binada yaşayan sakinlərin sayından asılı olmadan, ümumi əmlaka baxım xərclərinin böyük hissəsi hər ay məcburi olaraq yaranır və elə xərclər var ki, istifadəçi sayı onlara təsir etmir.
Belə xərclərə istismar xərcləri də deyilir. Yəni, bina istismara təhvil verildikdən sonra bu xərclərin yaranması gözləniləndir, hətta bir sıra istismar xərclərinin yaranması məcburidir. Əgər maraqlıdırsa, istismar xərcləri barədə digər məqaləmizdə ətraflı məlumat əldə edə bilərsiniz.
Doğrudur, binada yaşayan sakinlərin sayı az olduqda, məsələn, liftlərdən istifadə etmək və ya tullantıların daşınması tezliyi daha az olur, nəinki tam dolu binalarda. Sakin sayına görə bəzi xərclərdə müəyyən artım/azalma gözləntisi məntiqli olsa da, əslində istifadəçi sayından asılı olmayan bir çox xərclər də var ki, nəticədə ümumi baxım xərcləri istifadəçi sayı ilə tam mütənasib olmur.
Məsələn, elə götürək lift xərclərini. Liftdən istifadə tezliyi az olduğu üçün elektrik enerjisi istifadəsi daha az olacaq. Fərq çox olmasa da, bu ehtimalı varsayaq. Ancaq liftin profilaktik baxım xərcləri istifadəçi sayından asılı olmayacaq. Aylıq baxım xərcləri sabit olaraq qalacaq. “Yeni binanın yeni liftinə nə baxım xərcləri” fikri ağlınıza gəlirsə, onun da cavabı var, ancaq bu məqalədə deyil.
Başqa bir misalda, əgər binada 5 ədəd zibil qabının tullantısı üçün ödəniş edilirsə, qabların tam və ya qismən dolu olmağı tullantı xərclərinə təsir etməyəcək. Xidməti göstərən təşkilat yenə də qab sayına görə ödənişini tələb edəcək. “Qab sayını azaltmaq olar” deyə düşünürsünüzsə, bunun da görünməyən tərəfləri var. Çox detala enməyə ehtiyac yoxdur yəqin ki.
Əlbəttə, ümumi əmlaklara baxım xərcləri təkcə liftə baxım, tullantı daşınması və ümumi sahələrin işıqlanması ilə kifayətlənmir. Hər bir binada istismar xidmətlərinin tərkibi və həcmi müxtəlifdir. Ümumi əmlakların saxlanması və baxım xidmətlərinə, bu mövzudan kənar olduğu üçün, digər yazımızda daha ətraflı baxırıq.
Bu misalları göstərməklə diqqəti ona çəkirik ki, ümumi sahələrin baxım xərcləri bina istifadəyə verildiyi vaxtdan, xüsusilə də orta doluluq yarandıqdan sonra davamlı olaraq yaranır. Hətta inflyasiya faktorunu, əmlakların köhnəlməsini də diqqətə alsaq, istismar xərclərinin hər il artması ehtimalı daha yuxarıdır nəinki azalması.
"Qonşu məsələsi"
İndi gələk kommunal haqqının hansı qonşu tərəfindən verilməsi məsələsinə. İddia odur ki, kim binada yaşayırsa, xidmət haqqını da yalnız o ödəməlidir. Bu da o deməkdir ki, əgər xidmət haqqını sadəcə binada yaşayan sakinlər ödəməlidirsə, deməli, ümumi əmlakların saxlanma xərcləri daha az mülkiyyətçi arasında bölünməli olur.
Çünki, binanın ümumi xərcləri yalnız sahə mülkiyyətçilərinin öhdəliyidir. Bu məsələdə heç bir üçüncü tərəfin, yəni dövlətin və ya binada xidmət göstərən kənar bir təşkilatın maliyyə öhdəliyi yoxdur. Binadakı ortaq əmlakların saxlanmasına sadəcə ortaq mülkiyyətçilər məsuliyyət daşıyır.
Yuxarıda qeyd etdiyimiz baxım xərclərinin daha az mənzil üzərinə bölünməsi baş verdikdə isə, bir mülkiyyətçinin üzərinə daha çox maddi yük düşmüş olur. Bunu da məntiqlə və sadə hesablama ilə başa düşmək olur.
Ancaq di gəl ki, çoxmənzilli binada mənzil alarkən, heç bir mülkiyyətçi orada tək yaşayacağını planlamır və belə fikir, təbii olaraq heç kimin ağlına gəlmir. Nəticə etibarilə, heç bir qonşu çoxmərtəbəli bir binada öz mənzilindən kənarda yerləşən və bütün qonşuların ortaq mülkiyyəti olan əmlakların, ümumi sahələrin baxımını təkbaşına öhdəsinə götürəcəyini hesaba qatmır.
Bundan başqa, yeni tikilmiş çoxmərtəbəli binada mənzil alan şəxslər gələcək qonşularından kimin nə vaxt yeni evinə köçəcəyini də hesablamır. Yəqin razılaşarsınız ki, hesablamalı da deyil. Deməli, yeni evinə daha tez köçməyi planlaşdıran qonşular hamının yerinə öhdəlik götürəcəklərini də təbii olaraq diqqətə almamalıdırlar.
Qanuna görə, çoxmənzilli binada əmlak sahibi olan hər kəsin ümumi əmlakın saxlanmasına iştirakı məcburi sayılır. Ona görə də, çoxmərtəbəli binada mənzilin istifadə edilib-edilməməsi əsas sayılmır. Mənzilin açarı əldə olunduğu vaxtdan etibarən mənzil sahibinin kommunal haqqı ödəmək öhdəliyi artıq yaranmış olur. Qanunun bu məsələ ilə əlaqəli tələbinə də aşağıda qayıdacağıq.
Yəqin ki, yuxarıdakı izahlara qarşı, bəzi “gələcək qonşuların” başqa fikirləri və təklifləri də olacaq. İnanıram ki, o fikirlərə də məqalənin növbəti bölümlərində toxunacağıq. Ancaq gəlin əvvəlcə, binadakı bütün mülkiyyətçilərin xidmət haqqı ödəmə öhdəliyini əsaslandıran daha bir amilə nəzər yetirək.
Məsələyə başqa bir yöndən də baxaq. Hazırda binada yaşamayan mülkiyyətçilər sözsüz ki, gələcəkdə öz mənzillərini hansısa formada dəyərləndirməyi düşünür: istər həmin mənizlə köçüb orada yaşaması, istər icarəyə verməsi, istərsə də satmaq yolu ilə.
Yəni, mənzili alarkən, hər bir mülkiyyətçi düşünür ki, yuxarıda göstərilən üsullardan biri vasitəsi ilə bu əmlakdan fayda əldə edəcək. Həmin mənzilin isə, aydındır ki, ayrılıqda, yəni sadəcə öz sərhədləri çərçivəsində dəyəri mövcud ola bilməz.
6-cı mərtəbədə yerləşən və heç yerdən girişi olmayan, suyunu yuxarı vuran motoru və lifti işləməyən, həyəti və digər infrastrukturları bərbad hala düşən mənzil necə dəyərə sahib bilər? Onun dəyərinin artması qalsın bir kənara, olan qiymətini də saxlaya bilərmi?
Həmin ümumi sahələrin və avadanlıqların, yəni ümumi əmlakların istismara qəbul olunduqdan sonra avtomatik olaraq baxıma ehtiyacı yaranır. Burada artıq, bir ay, beş ay, iki il müddətləri rol oynamır. İstismara başlama bərabərdir istismar xərci.
Bir və ya bir neçə mənzildən bugün istifadə edilməsə belə, həmin mənzilin aid olduğu binanın ümumi sahələri və sistemləri istifadə edilirsə, deməli onların baxımı həyata keçirilməli, istismar xərcləri qarşılanmalıdır.
Əsas sual
İstifadə edilməyən mənzilin gələcəkdə öz dəyərini saxlaması, hətta artırması üçün, onun aid olduğu binanın ümumi əmlakı da işlək vəziyyətdə qalmalı və baxımlı saxlanılmalıdır.
Elədirsə, kommunal haqqı ödəyən sakinlərin ödəmək istəməyən sakinlər qarşısında təbii olaraq belə bir haqlı sualı yaranmış olur: xidmət haqqını ödəyən mülkiyyətçilər, bütün mülkiyyətçilərin ortaq əmlakını işlək saxlamaq üçün, ödəniş etməyən mülkiyyətçilərin də yerinə öz ciblərindən artıq ödəniş etməlidilərmi?
Elədirsə, gələcəkdə öz mənzilindən istifadə etməyə başlayan və yenicə ödənişə qoşulan mülkiyyətçilər də sonradan öz ciblərindən əlavə ödəniş etməklə “köhnə ödəyicilərin borcunu” qaytaracaqmı?
Aydındır ki, hər iki sual ritorikdir və cavab istəmir. Ümumiyyətlə, belə yanaşma nə qədər təbii görünür? Başqa bir ifadə ilə, kiminsə öz mənzilindən nə zaman istifadə etmək planı digərinin cibinə təsir etməlidirmi?
"Hərə özünə cavabdehdir"
Əlbəttə, ödəniş etmək istəməyən mülkiyyətçilər bu sualı belə cavablandıra bilər ki, “yaşayan qonşular sadəcə öz paylarını ödəsinlər; kim deyir ki, başqasının yerinə artıq ödəniş etsinlər”.
Məsələ ondadır ki, ödənişlər tam olmadıqda, ümumi sahələrin baxımına lazım olan xərcləri də tam qarşılamaq mümkün olmur. Binanı idarə edən təşkilat isə ümumi əmlakın saxlanma xərclərini öz cibindən tamamlamaq öhdəliyi daşımır.
Mənzil sahiblərinin çoxu “binanı idarə edən təşkilat” dedikdə yəqin ki, “MTK” və ya “JEK” haqqında düşünür. Elə ona görə də gözləntilər və tələblər qarışır və anlaşılmazlıq ortaya çıxır. Əgər sizdə “bəs binanın idarə edilməsi kimin işidir və ya xidməti kim göstərməlidir” sualı yaranırısa, digər yazımızda bu suala da cavab tapa bilərsiniz.
Bu yazıda isə sadəcə onu vurğulamaq yerinə düşər ki, binanın idarəedicisi kim olursa olsun, hətta “MTK” və ya “JEK” fərq etməz, binada mənzil sahibi olan hər bir mülkiyyətçinin ortaq əmlakların baxımı üçün öz mənzil payı qədər öhdəliyi var. Nə binanı tikən “MTK”, nə də “MTK-sı olmayan” köhnə binalara xidmət edən “JEK” təşkilatı hər hansı mülkiyyətçinin əmlakına görə maliyyə öhdəliyi daşımır. Hələ qaldı ki, binada xidmət edən idarəedici təşkilat kənardan cəlb olunan şirkət olsun.
Əgər idarəedici təşkilat çəkilən xərclərin haqqını müvafiq olaraq sahə mülkiyyətçilərindən yığa bilmirsə, bu halda idarəetmə prosesi pozulmuş olacaq. Ya hansısa xidmətin keyfiyyəti düşəcək, ya hansısa xidmətlər birdəfəlik dayandırılacaq, ya da ümumiyyətlə xidməti göstərən təşkilat bu işdən çıxmalı olacaq.
Xidmətin kim tərəfindən göstərilməsindən asılı olmayaraq, daim problemlər, narazılıqlar və mübahisələr davam edəcək.
Ödəniş var, xidmət yoxdur?
Bir çox mülkiyyətçilərin isə tamamilə haqlı olan başqa bir narahatlığı var. Yaşayıb-yaşamamaq məsələsini qoyaq bir kənara. Kommunal pulu ödəyib-ödəməmək də sual deyil. Sual odur ki, axı bu xidmətləri sakinlər heç görmür. Xidmət ümumiyyətlə ortada yoxdur.
Yaxud da, xidmət və xidmət haqqı bir-birilə uzlaşmır. Göstərilməyən xidmətə görə və ya daha aşağı xidmət səviyyəsinə görə hansısa naməlum xidmət haqqını tələb etmək necə əsaslandırılır? Başqa sözlə, kommunal haqqı necə hesablanır və ödənişlər necə xərclənir?
Burada sakinlər haqlıdır. Əgər xidmət göstərilmirsə, xidmət haqqı ödənişi də əsassızdır. Bu halda ödənişi sadəcə mənzilindən istifadə etməyənlər deyil, bütün mülkiyyətlər dayandırmalıdır. Lakin ümumi əmlaka göstərilən xidmətlərin hamısı tamamilə dayandırılması mümkün ola bilərmi?
Məlum məsələdir ki, bu mümkün deyil. Əgər binada yaşayış varsa, orada hökmən tullantı var, lift işləyir, ümumi sahələrin işıqlandırması var və sairə. Yəni istənilən istismarda olan binada illa ki, hansısa xidmətlər təmin edilir. Sadəcə xidmətlərin sayı və ya keyfiyyəti sual yarada bilər.
O halda, məsələ gəlir dayanır göstərilən xidmətlərin tərkibinə və ona uyğun olub-olmayan kommunal haqqının miqdarına. Bəs xidmət haqqını kim və necə hesablayır?
Bu artıq fərqli və dərin mövzudur. Ona görə də onun müzakirəsini və detallarını başqa məqaləmizə saxlamaq daha doğru olar.
Bəs xidmət müqaviləsi yoxdursa necə?
Nəhayət, ən çox verilən suallardan biri də xidmət müqaviləsi olmadan xidmət haqqı ödənişinin tələb olunması məsələsidir. Sakinlər, mənzil mülkiyyətçiləri haqlı olaraq soruşurlar ki, müqaviləsiz ödəniş tələbi necə ola bilər?
Məsələ ondadır ki, qanunvericilik də kommunal haqqı ödənişlərinin mülkiyyətçi və idarəedici təşkilat arasında bağlanmış xidmət müqaviləsi əsasında ödənilməsini vurğulayır. Lakin incə məqam ondadır ki, qanunda belə müqaviləni bağlamaqdan “imtina etmək hüququ” mövcud deyil.
Kommunal haqqı ödəmək öhdəliyinin yaranma vaxtı və kimlərin belə öhdəliyi daşıdığı qanunda qeyd olunsa da, nə Mənzil məcəlləsində, nə də bu sahəni işıqlandıran digər mənbələrdə xidmət müqaviləsini bağlamaq məcburiyyəti və ya müqavilə bağlamaqdan imtina hüququ açıq formada izah olunmur.
Bununla belə, Mənzil məcəlləsinin ayrı-ayrı maddələrini təhlil edib onların tələblərinə ümumi yanaşdıqda bu suala cavab tapmaq mümkündür. Yəni, çoxmənzilli binada mülkiyyət sahibi olan istənilən fiziki və ya hüquqi şəxs ümumi əmlakın saxlanmasına görə məsuliyyət daşıdığı üçün, xidmət müqaviləsindən imtina hüququna sahib ola bilməz.
Mənzil mülkiyyətçisi xidmət müqaviləsinin tərkibini, xidmət haqqını, işin keyfiyyətini və digər şərtləri mübahisələndirə bilər. Burada, ümumi yığıncağın qərarı və başqa proseslər dövrəyə girir. Lakin bu artıq başqa mövzudur.
Fərd olaraq, heç bir mülkiyyətçiyə xidmət müqaviləsinin bağlanmasından imtina hüququ vermir. Qanuna görə, mülkiyyətçinin öz mənzilindən və ümumi xidmətlərdən istifadə etməməsi belə, ona kommunal xidmət müqaviləsi bağlamaqdan imtina hüququ yaratmır.
Qanun nə deyir?
Mənzil Məcəlləsinin 140.1-ci maddəsinə əsasən, çoxmənzilli binada mənzili olan hər kəs ona məxsus olan sahənin saxlanma xərclərini qarşılamaqla bərabər, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanmasına çəkilən xərcləri də qarşılamağa borcludur.
Eyni zamanda, məcəllənin 135-ci maddəsinə görə, bütün mülkiyyətçilər – istər fiziki şəxs olsun, istərsə hüquqi, istər özəl olsun, istərsə də dövlət – kommunal xidmətlərə görə xidmət haqqını vaxtında və tam məbləğdə ödəməyə borcludurlar.
Məcəllənin 135.3-cü maddəsi görə, yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ yarandığı vaxtdan, yəni çıxarış əldə olunan tarixdən etibarən mülkiyyətçilərin xidmət haqqını ödəmək öhdəliyi yaranır. Hətta məcəllənin digər tələbinə görə, mənzil tikinti şirkəti tərəfindən MTK üzvünə, yəni gələcək sahibinə təqdim edildiyi andan artıq kommunal haqqı öhdəliyi yaranmış hesab olunur.
142.1-ci maddə isə vurğulayır ki, binanın hər bir mülkiyyətçisi ümumi yığıncağın qərarında əks olunan şərtlər əsasında idarəedici təşkilatla xidmət müqaviləsi bağlamalıdır.
Nəhayət, 137.10-cu maddə dəqiqləşdirir ki, mülkiyyətçilər, kirayəçilər və ya digər şəxslər tərəfindən sahənin istifadə edilməməsi yaşayış sahəsinə və faktiki istehlak edilmiş kommunal xidmətlərə görə haqqın ödənilməməsi üçün əsas deyildir.
Hətta İnzibati xətalar məcəlləsində, bu ödənişlərin icra edilməməsinə görə cərimə də nəzərdə tutulur.
Beləliklə
Çoxmənzilli binalarda ümumi sahələrə və ortaq əmlakın baxımına görə xidmət haqqını ödəmə öhdəliyi bütün mülkiyyətçilər üçün, mülkiyyət hüququ əldə olunan andan və mənzildən istifadə edilməsindən asılı olmayaraq yaranır.
Qanunvericiliyə görə, ödəniş etmədikdə, mənzil mülkiyyətçisinə öz hüququndan istifadə etməyə, yəni mənzilində yaşamağa heç kim məhdudiyyət yarada bilməz.
Ancaq qanun həm də tələb edir ki, mülkiyyətçilər binanın ümumi əmlakının saxlanma xərclərini qarşılamağa borcludurlar və ödənişləri tam və vaxtında ödəməlidirlər. Əks halda, qanunla məsuliyyət daşıyırlar.
Cox yaxshi analiz olunub. Yashayisdan qabaq kommunal odemek lazim oldugu qaranliq idi mene. En azindan qanunu da bilmish olduq. Teshekkurler