Bu ilin Noyabr ayında İstanbulda təşkil olunmuş və Əmlakların idarə edilməsi sektorundakı trendlərin müzakirəsini, təcrübə mübadiləsini hədəfləyən beynəlxalq bir konfransda iştirak etmək imkanımız oldu. Bu yazıda, həmin konfransdan əldə olunan bilgilərə qısa da olsa toxunmağa çalışacağıq.
Xüsusilə, Türkiyə təcrübəsi üçün xarakterik olan məqamları, eləcə də bəzi araşdırma nəticələrini əhatə etməyə çalışacağıq. Məqalədə toxunulan əsas alt mövzular:
Türkiyədə əmlakların idarə edilməsi
Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sektoru Türkiyədə son onilliklərdə əhəmiyyətli dərəcədə inkişaf etməyə başlayıb. Əmlakların idarə edilməsi, əslində müxtəlif formalarda həmişə mövcud olub. Lakin sahənin özünəməxsus xüsusiyyətləri ilə fərqli bir sektor kimi formalaşması Türkiyə ərazisində də son dönəmlərin nəticəsidir.
Əvvəlki illər
Türkiyənin iri şəhərlərində, xüsusilə İstanbulda 20-ci əsrin ikinci yarısında baş verən tikinti bumunu hamı xatırlayır. Çoxumuz da bunu müxtəlif “yeşilçam” türk filmlərində görmüşük. Əhalinin sürətli artımı və regionlardan iri şəhərlərə kütləvi köçlər genişmiqyaslı tikinti işlərinin aparılmasına, müxtəlif yaşayış binalarının, o cümlədən gecəqonduların tikilməsinə gətirib çıxardı.
65-ci ildə qəbul olunan mənzil mülkiyyəti haqqında qanun çoxmərtəbəli yaşayış binalarının tikintisini daha da sürətləndirdi. Artan ehtiyacları qarşılamaq üçün həm dövlətin, həm də tikinti kooperativlərinin fəaliyyəti sürətləndirildi.
Eyni zamanda “yapsat” fəaliyyəti ilə məşğul olan və mütəahhit (podratçı) adı verilən özəl şirkətlərin tikdiyi binalar şəhərlərə yeni görkəm verməyə başladı. Bir-birinə oxşayan, əsasən 3-5 mərtəbədən ibarət olan və “apartman” adı verilən yaşayış binaları İstanbulda və digər iri şəhərlərdə yeni yaşam forması yaratmağa başladı.
Həmin illərdə tikilmiş tipik apartmanlardan birinin necə idarə edilməsinə nəzər yetirək. Bir çox hallarda bina varlı bir əmlak sahibinə və ya üzərində tikildiyi torpaq mükiyyətçisinə mənsub olurdu. Bəzən həmin mülkiyyətçi özü də həmin binadakı mənzillərdən birində yaşayırdı. Digər mənzillər isə icarəyə verilirdi.
Binanın idarə olunması qeyri-formal qaydada aparılırdı və mülkiyyətçinin təşəbbüslərinə əsaslanırdı. Müəyyən qanunvericilik mövcud olsa da, kifayət qədər boşluqlar da vardı. Qanunlara tam formada riayət olunmurdu.
Xidmətlərin təmin edilməsi üçün “qapıçı” deyilən vəzifə vardı. Həmin şəxs çox hallarda binada yaşayırdı. Onun əsas işi binada müəyyən qapıcı (konsierj) xidmətlərinin göstərilməsi idi. Eyni zamanda bəzi məsələlərdə mülkiyyətçiyə dəstək verir, baxım xidmətləri göstərirdi. Belə xidmətlərə gündəlik təmizlik işləri, tullantıların atılması, kiçik təmir işlərinin təşkil olunması kimi məsələləri nümunə göstərmək olar. İcarə borclarını mülkiyyətçi özü yığırdı. Bəzən borcların yığımında da qapıcı dəstək olurdu.
Həmin illər sürətlə yayılan gecəqondu tipli yaşayış binalarında isə vəziyyət daha çətin idi. Gecəqonduların qeyri-qanuni formalarda tikilməsi bu binaların baxımı və idarə olunması məsələlərini çətinləşdirirdi. Bir çoxunda ən sadə kommunal infrastrukturlar yox idi, su, elektrik çatışmazlıqları vardı.
Sonrakı illər
Sonrakı illərdə, əsasən 90-cı illərdən başlayaraq, çoxmərtəbəli binaların daha fərqli tipi meydana çıxmağa başlayır. Yaşayış mərtəbələri ilə yanaşı qeyri-yaşayış sahələrinə malik olan multifunksional binaların çoxalması şəhərlərin mənzərəsini dəyişməklə yanaşı, ümumi və ortaq sahələrin baxımına diqqəti artırmağa sövq etdi.
Getdikcə, daha lüks forma və görünüşə malik olan, üst təbəqələrə xitab edən “residens” tipli binaların sayı da çoxaldı. Belə binalarda fərdi mənzil sahələri ilə yanaşı, hovuzu, idman zalı, uşaqlar üçün oyun meydançaları, avtoparkı, və bir çox digər ortaq sahələri, eləcə də bitişik alış-veriş mərkəzləri, ofis sahələri olduğu üçün artıq idarəetmə və baxım xidmətlərinə tələb üst səviyyəyə çatdı.
Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sektorunun türkcədə adı “təsis yönətimi” (ingiliscədə “facility management”, qısaca “FM”) kimi tanınır. Sektor 90-cı illərin əvvəlində Türkiyədə yeni mərhələyə qədəm qoyur.
Doğrudur, bir çox hallarda bina kompleksini tikən şirkət özü də idarəetmədə iştirak edir və baxım xidmətlərini təşkil edir. Lakin sırf təsis yönətimi sahəsində fəaliyyət göstərən ilk özəl şirkətlər bu dövrlərdə yaranmağa başlayır. 1993-cü ildən Sabancı qüllələrinin idarə edilməsi Türkiyədə peşəkar əmlak idarəetməsinin ilk nümunələrindən sayıla bilər.
Türkiyə təcrübəsində əmlakların, xüsusilə də çoxmərtəbəli binaların idarə edilməsi Mənzil mülkiyyəti haqqında 634 saylı qanuna (“Kat mülkiyyeti kanunu”) əsaslanır. Sonradan bu qanuna bəzi düzəlişlər verilsə də, qanun 60-cı illərdə qəbul olunduğu üçün müasir dəyişikliklərin yaratdığı vəziyyətin tam əhatə olunmaması hiss olunur. Qanunda nəzərdə tutulan əsas məqamları başqa bir məqaləmizdə nəzərdən keçirəcəyik.
Nəhayət, sektor üzrə dərnək və assossiasiyaların yaranması təsis yönətim şirkətlərinin fəaliyyətini koordinasiya etmək, imkanlarını gücləndirməklə əmlakların idarə edilməsi sektorunun inkişafında mühüm rol oynayır. Növbəti bölümdə bu mövzuya bir qədər ətraflı toxunacağıq.
Sektorun inkişafında assosiasiyaların rolu
Dərnəklərin və əmlak idarəetmə təşkilatlarının bu və ya digər formada mövcud olmasına baxmayaraq, Türkiyədə təsis yönətim sektorun peşəkar assosiasiyası 2017-ci ildə qurulmuşdur. Əmlak idarəetməsi ilə məşğul olan 15 şirkətin bir araya gəlməsi ilə “Türkiyə Təsis Yönətim Dərnəyi” (ingiliscə qısa adı “TRFMA”) yaradılıb. Əslində bu, elə də qədim tarix deyil.
Bu təşkilatın məqsədi sektorun Türkiyədə tanıdılması və inkişaf etdirilməsi, bu sahədə fəaliyyət göstərən şirkət və təşkilatlara dəstək verməkdən ibarətdir. Onun hədəflərinə həm də:
- sahədə mövcud olan problemləri müəyyən edərək müzakirəyə çıxarmaq,
- mövcud problemlərə birlikdə həll yolları axtarmaq,
- xidmət haqlarının yığımı, xərclərin optimallaşdırılması, idarəetmənin keyfiyyətinin artırılması kimi məsələlər daxildir.
Hazırda, TRFMA-nın qurucu üzvlərindən əlavə sonradan təşkilata qoşulan 30-dan çox üzvü var. Onların arasında Türkiyədə fəaliyyəti olan beynəlxalq şirkətlərin də adı var.
FM konfransı nəyə xidmət edir
Təxmini olaraq son onilliyə qədər, Türkiyədə də əmlak idarəçiliyi ayrıca bir sektor kimi tanınmırdı. İnsanların əksəriyyəti belə bir sahənin mövcud olmasını bilmirdi. Müştərək mülkiyyətli yeni əmlak növlərinin yaranması belə binaların idarə edilməsinə, keyfiyyətli baxım xidmətlərinin göstərilməsinə ehtiyacı artırdı. Nəticədə, bu sahənin əslində daha fərqli və yeni sektor kimi formalaşmasını şərtləndirdi.
Əlbəttə, sektora xidmət edən bir dərnəyin, assosiasiyanın olması bu sektorun inkişafında mühüm rol oynayır. Eyni sahədə çalışan şirkətləri, araşdırma mərkəzlərini, universitetləri bir araya gətirən konfranslar, simpoziumlar, sərgilər təşkil etməklə, ortaq problemləri gündəmə gətirmək və effektiv həll yollarını tapmağa yardımçı olur.
Türkiyənin təsis yönətim assosiasiyası da yarandığı gündən həmin istiqamətlərdə fəaliyyət göstərir. Elə iştirak etdiyimiz 28-ci Avropa FM konfransı da Türkiyədə ilk dəfə təşkil olunan, “EURO FM” və TRFMA-nın birgə təşkil etdiyi faydalı və maraqlı tədbir idi.
Həm Türkiyə, həm də Avropa ölkələrindən özəl sektor təmsilçiləri, professor və tələbə heyətinin iştirakı təcrübə və bilik mübadiləsinin zənginliyinə imkan yaratdı.
“EURO FM” haqda qısa məlumata keçmədən öncə, son olaraq vurğulamaq yerinə düşər ki, özəl sektorda çalışan şirkətlərin akademik sahə və dövlət orqanları ilə əməkdaşlıq etməsi də sektorun inkişafına əvəzsiz faydalar gətirir.
Araşdırma ehtiyaclarının qarşılanması, təcrübədə ortaya çıxan problemlərin səsləndirilməsi, yeni trendlərin təyin edilməsi, qanunvericilikdəki boşluqların müzakirəsi və ictimai dəstəyin alınması bütün iştirakçıların faydalana biləcəyi platforma yaradır.
EURO FM
“EURO FM” təşkilatı ayrı-ayrı Avropa ölkələrində yaradılmış və əmlak idarəçiliyi sahəsində fəaliyyət göstərən assosiasiyaları bir yerə toplayan regional şəbəkədir. Hazırda 27 Avropa ölkəsinin yerli assosiasiyası EURO FM-in üzvüdür. Türkiyə Təsis Yönətim Dərnəyi (TRFMA) də EURO FM-ə üzv olub.
Təşkilatın yaradılması üçün ilkin görüşlər 1987-ci ildən başlasa da, rəsmi olaraq EURO FM-in qeydiyyata alınması 1993-cü ildə yekunlaşıb. Şəbəkənin formalaşmasında Beynəlxalq Əmlak İdarəetmə Asossiasiyasının da (ingiliscə “İnternational Facility Management Association” və ya qısa olaraq “İFMA”) dəstəyi olmuşdur.
EURO FM-in məqsədi ayrı-ayrı Avropa ölkələrində mövcud olan təşkilatları və mütəxəssisləri cəlb edərək vahid şəbəkə yaratmaq idi. Daha ətraflı ifadə etsək:
- Yerli assossiasiyaların yaradılmasına və fəaliyyətinə dəstək olmaq,
- Yerli dərnəkləri əlaqələndirmək,
- əmlakların idarə edilməsi sahəsində simpozium, konfrans və digər görüşlərin təşkilini təşviq etmək,
- ən yaxşı təcrübələrin bölüşdürülməsinə nail olmaq.
EURO FM şəbəkəsi hazırda 650 milyard avro dəyərində olan Avropın ən böyük biznes xidmətləri sektoruna, Avropa iqtisadiyyatının ikinci ən böyük sahəsinə və dünyanın ən böyük FM bazarına xidmət edir. Araşdırmaçı alimlərin, professorların, tələbələrin də qatıldığı ən müxtəlif tədbirləri təşkil etməklə, əmlak idarəetməsi sektorunun inkişafına və sahədəki trendlərin formalaşmasına güclü təsir imkanı yaradır.
Əmlaklara səyahət
İştirak etdiyimiz konfransın gündəliyində yerli təsis yönətimi şirkətlərindən birinin idarə etdiyi əmlaklara sahə ziyarəti də vardı. Ziyarət etdiyimiz əmlaklardan biri İstanbulun ən iri və prestijli layihələrindən olan “Zorlu Center” əmlak kompleksi idi.
Sahə ziyarətinin yaşatdığı təcrübəni bölüşmək üçün aşağıdakı elementləri tək-tək nəzərdən keçirək:
Multifunksional əmlak kompleksi
Zorlu Center son illərdə İstanbulda tikilib istifadəyə verilmiş ən iri yaşam layihələrindən biridir. Əmlak kompleksi fəaliyyət istiqaməti bir-birindən fərqlənən, ancaq həm də bir-birini tamamlayan 5 fərqli bölümdən ibarətdir:
- Rezidens
- Alış-veriş mərkəzi (mall)
- Ofis sahələri
- Otel
- Konsert və göstəri mərkəzi
Yeni texnologiyalar, insanların yaşayış və əyləncə seçimləri, rahatlıq və zövq gözləntiləri, eləcə də ən önəmli dəyər olan zaman məhdudiyyəti şəhər həyatına yeni çalarlar qatan multifunksional bina komplekslərinin yaranmasına gətirib çıxarır. Belə əmlak kompleksləri insanların uzağa getmədən, kiçik bir ərazidə bütün ehtiyaclarını qarşılamağa, həm yaşayış, həm əyləncə, həm də iş yerlərini bir-birinə yaxınlaşdırmaqla rahatlıq yaratmağa xidmət edir.
Ən azından, Zorlu Center lüks brendlər, restoran və əyləncə məkanları ilə zəngin alış-veriş mərkəzini və konsertlərin, müxtəlif tamaşaların təşkil olunduğu göstəri mərkəzini lüks mənzillərində yaşıyanlar sakinlərinə və tanınmış “Raffles” otelində gecələyən turist qonaqlarına təqdim edir. Bakıda oxşar konsepti “Port Baku” kompleksinin nümunəsində görə bilərik.
Təsis yönətimi
Zorlu Center kompleksinin idarə edilməsi, əmlakın əsas investoru tərəfindən yaradılmış və portfeli sadəcə bu kompleksi əhatə edən “Zorlu Təsis Yönətim” A.Ş. şirkəti tərəfindən icra olunur. Şirkət sadəcə bir kompleksi idarə etsə də, əslində 5 fərqli profili olan, ən müasir texnologiyalarla təmin edilmiş 5 fərqli binanın idarə edilməsini təmin edir.
İnvestorla əlaqəli idarəetmə şirkəti olsa da, idarəedici təşkilatın müstəqil olaraq fəaliyyət göstərməsi, öz xərclərini əldə etdiyi xidmət haqları hesabına bağlaya bilməsi çox önəmli amildir. Həm müstəqil fəaliyyət, həm də belə böyüklükdə bir kompleksin idarə edilməsindən əldə olunan dəyərli təcrübələri idarəedici şirkətin güclənməsinə, rəqabətə davamlılığına və potensial böyüməsinə təsir göstərir.
Sinerji
Yəqin ki, bir-birinə bitişik 5 fərqli binanın idarə edilməsində əldə oluna biləcək sinerjidən danışsaq, bu sizə təəccüblü gəlməz. Sadəcə ona görə yox ki, bu binalar yan-yanadır və nəqliyyat xərcləri əhəmiyyətli dərəcədə azaldılır.
Sinerji əldə edilən sahələr:
- Ortaq avadanlıqlar: bəzi sistem və avadanlıqların hər bir bina üçün ayrıca quraşdırılmasına ehtiyac yoxdur. Onların mərkəzi formada idarə olunması, xərc və idarəetmə baxımından sərfəlidir. Məsələn, “Bina İdarəetmə Mərkəzi” adlı avtomatlaşdırılmış sistemlər var. Zorlu Centerdə bütün binalarının sistemləri bir vahid mərkəzdə cəmlənir.
- Xidmət komandalarının mərkəzləşməsi: bəzi komandaları hər bina üçün ayrıca yaratmağa ehtiyac olmur. Məsələn, yanğından mühafizə xidməti, yaşıllıq və landşaft ximətləri kompleks daxilində bir mərkəzdən idarə olunur.
- Alınan mallar və xidmətlər: Doğrudur, yaşayış binası üçün lazım olan mal-material ilə otel, ofis və ya digər binalar üçün lazım olan mal-materialın arasında fərqlər var. Ancaq bütün binalar üçün istifadə oluna biləcək materialların sayı da az deyil. Yaxud da, adı fərqli olsa da, eyni təchizatçıdan alına bilən mallar çox olduğu üçün mərkəzi alışlar kifayət qədər böyük sinerji yaratmağa imkan verir.
- Mərkəzi idarəetmə komandası: bir çox inzibati idarəetmə xidmətlərinin – mühasibatlıq, hüquq, insanr resursları, satınalma və digər funksiyaların mərkəzi formada təşkil olunması xərclərə əhəmiyyətli dərəcədə qənaət imkanları yaradır.
Əmlakların idarə edilməsi fəaliyyəti ilə məşğul olan şirkətlərin hamısında bu formada portfel olmaya bilər. Elə şirkətlər var ki, onlar sadəcə yaşayış binalarını idarə edir. Başqa bir şirkət sadəcə ticarət mərkəzlərinin idarəetməsi ilə məşğuldur və sairə. Ancaq hər bir halda, portfeli böyük olan şirkətlərin yuxarıda sadalanan formalarda sinerji əldə etmələri nəinki mümkündür, hətta çox vacibdir. Əks halda, məsrəfləri fərqlənməyən xidmətləri mülkiyyətçilər niyə kənar şirkətə sifariş etsinlər ki?
Yeni texnologiyalar
Zorlu Center-də əmlakın idarə edilməsi məqsədilə müasir dünyada bilinən bütün yeni texnologiyalardan istifadə olunur. Yeni texnologiyaların istifadəsi nəinki xərclərin azalmasına, eləcə də sürətin artırılması, daha effektiv nəzarət və icra nəticələrinin alınması, nəticədə isə müştəri məmnuniyyətinin artmasına stimul verir.
Yeni tenologiyalar ağıllı enerji istifadəsindən tutmuş, mərkəzi idarəetmə sisteminə, mobil tətbiqlə idarə olunan xidmətlərdən tutmuş, avtomatlaşmış nəzarətə qədər ən müxtəlif sahələriəhatə edir.
Ən maqraqlı və yeni tətbiq olunan xidmətlərdən biri robot kuryerdən istifadə olunmasıdır. Robot yemək sifarişlərini, sənədləri və digər yükləri sakinlərə, otel müştərilərinə və çalışan əməkdaşlara etibarlı şəkildə çatdıra bilir. Verilən proqram əsasında özü gedəcəyi və qayıdacağı yeri təyin edir, liftdən istifadə edir, sifarişçi olmadan qapağını açmır. Bu kimi texnologiyaların gətirdiyi dəqiqlik, sürət, rahatlıq digər bina idarəedicilərinə yetərincə rəqabət yarada bilir.
Beləliklə
Türkiyədə əmlakların idarə edilməsi sektoruna qısa səyahətimizi yekunlaşdıraraq, deyə bilərik ki, yeni formalaşmaqda olan bu sahə hələ gəncdir. Hər yerdə olduğu kimi, Türkiyədə də əmlak bazarının dəyişməsi, xidmət tələblərinin artması, öz ifadələri ilə yazsaq, təsis yönətim xidmətlərinin inkişafını və yeni sektor kimi formalaşmasını sövq edir.
Eyni zamanda onu müşahidə edirik ki, bu sektorun inkişafına dəstək olan əsas oyunçulardan biri də, təcrübə mübadiləsinə imkan yaradan və problemlərin ortaq şəkildə həll edilməsini çalışan assossiasiyaların fəaliyyətidir. Türkiyədə əmlakların idarə edilməsi hələ inkişaf etməkdə olsa da, doğru istiqamətdə irəlilədiyi və bu yolda yaxşı təcrübələrdən bəhrələnmək cəhdləri gözə çarğır.