Hər dəfə çoxmənzilli binalarda hansısa problem ortaya çıxanda, binaların idarə edilməsi və kommunal xidmətlər məsələsi aktuallaşır. Ekspertlər müəyyən fikirlər bildirir, mənzil məcəlləsinə toxunulur. Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti, yəni MMMC və digər idarəetmə üsulları müzakirə olunur.
Lakin mənzil mülkiyyətçiləri, çoxmərtəbəli binalarda yaşayan sakinlər hələ də onlardan nə tələb olunduğunu tam olaraq təsəvvür etmirlər. Hansı təlimatlardan və necə istifadə edə biləcəklərini müəyyən edə bilmirlər.
Yeni-yeni yaşayış binalarının, multifunksional binaların tikilməsi bu məsələnin aktuallığını getdikcə artırır. Bu sualları sadə dildə cavablandırmaq, öhdəlik və məsuliyyətlər barədə ətraflı məlumat almaq ehtiyacı get-gedə daha da güclənir.
Başqa bir məqaləmizdə “Çoxmənzilli binalara kim xidmət göstərməlidir” mövzusuna toxunaraq binaların idarə edilməsi üçün mövcud olan 5 üsuldan danışmışdıq. Ancaq mənzil məcəlləsinə görə mənzil mülkiyyətçilərinin seçim etmək üçün 3 idarəetmə üsulu var. Digər iki üsulun mahiyyəti haqqında həmin məqaləmizdə tanış ola bilərsiniz.
Bəs qanunla icazə verilən bu 3 üsuldan hansı daha yaxşıdır? Hansı idarəetmə üsulu daha effektivdir? Gəlin bu yazıda həmin üsulları, onların işləmə mexanizmlərini, müsbət və mənfi tərəflərini analiz edək və nəticə çıxarmağa çalışaq.
İlk öncə, yaşayış binalarının idarə edilməsi üçün qanunun tələb elədiyi 3 idarəetmə üsulunu təkrar yada salaq:
Birinci üsul: Binanın sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən bilavasitə idarə edilməsi
Bu üsulun adı onun mahiyyətini aydın ifadə etsə də, əslində onun işləmə prinsipi bir sıra suallar yarada bilər. Gəlin bu üsulun tətbiqinə iki müxtəlif variantda baxaq.
Birinci variant
Birinci variant odur ki, yaşayış binalarında ümumi əmlakın saxlanmasına və baxımına həmin binalarda mülkiyyəti olan, yəni mənzil sahiblərinin özləri birbaşa cavabdehlik daşıyır. Ümumiyyətlə, binalarda “ümumi əmkakın saxlanmasına nə daxildir”, “binalara hansı xidmətlər göstərilməlidir” kimi suallara digər yazılarımızda daha ətraflı cavab tapa bilərsiniz.
Bu məqalə üçün, gəlin hesab edək ki, şərti bir binanın ümumi əmlakının saxlanmasına liftlərin baxımı; ümumi sahələrin işıqlandırılması; texniki qulluq; tullantıların daşınması və binanın ümumi sahələrinin: yəni həyətyanı sahənin, girişlərin, lift və pilləkən qəfəsəsi, ümumi pəncərələrin və digər ümumi hissələrinin təmizliyi daxildir.
Birinci varianta görə, yuxarıda sadalanan hər bir xidməti və ya xidmət qrupunu mənzil mülkiyyətçilərindən biri öz üzərinə götürür və həmin xidməti təmin edir. Məsələn, 4-cü mərtəbədə yaşayan Gülnaz xanım ümumi sahələrin təmizliyini, 11-ci mərtəbədə yaşayan Əhməd kişi isə elektrik işini bacardığı üçün işıqlandırma və onunla əlaqəli texniki qulluq məsələlərini üzərinə götürür.
Daha öncə bəhs etmişdik ki, ümumi əmlakın baxımı qanunla bütün mənzil mülkiyyətçilərinin birgə, ortaq məsuliyyətidir. Ona görə də, qanuna əsasən, binada mənzili olan hər bir mülkiyyətçi həm Gülnaz xanım, həm Əhməd kişi, həm də digər xidmətləri göstərən qonşuları ilə ayrı-ayrı xidmət müqaviləsi bağlamalıdır.
Həmin müqavilələrdə xidməti göstərən sakinin zəhmət haqqı və xidmət üçün alınan materialların xərci nəzərə alınmaqla aylıq xidmət qiyməti hesablanmalı və bütün mənzillərin ümumi sahəsinə görə bir kvadrat metr üzrə qiymət təyin etməlidir.
Digər bütün mülkiyyətçilər isə, aylıq olaraq qonşularının xidmət haqqını ödəməlidir. Yəni, məsələn, Gülnaz xanıma bir kvadrat metrə görə 12 qəpikdən, Əhməd kişiyə 7 qəpikdən və s.
İkinci variant
Bu üsulunun ikinci variantına gəldikdə, binada mənzili olan mülkiyyətçi həmin xidmətlərin birini və ya bir neçəsini üzərinə götürsə də, onun təmin edilməsini özü birbaşa icra etmir.
Əvəzində, həmin xidməti göstərən üçüncü tərəflə müqavilə bağlayır və xidmətin yerinə yetirilməsini bu formada təmin edir. Məsələn, Gülnaz xanım bir təmizlik şirkətini cəlb edərək, ona verilən vəkalət əsasında öz adından müqavilə bağlayır, aylıq qiyməti razılaşdırır və binanın ümumi sahələrinin təmizliyi məsələsini bu şəkildə həll edir.
Bu variantda, binada yaşayan sakinlər arasında müvafiq ixtisas çatışmazlığı və ya sakinlərin xidmətdə bilavasitə iştirak etmək istəməməsi məsələsi həll olunmuş olur. Ancaq yenə də müxtəlif müqavilələr və müxtəlif şəxslərə ödənişlər məsələsi aktual qalır.
Belə ki, bütün mülkiyyətçilər Gülnaz xanımla xidmət müqaviləsi bağlamalı, təmizlik şirkətinə ödənilən aylıq məbləğin 1 kvadrat metrə düşən xərcini öz mənzil sahəsinə uyğun şəkildə Gülnaz xanıma ödəməlidir. Eyni qaydada, digər xidmətlərin haqqını da həmin xidmətləri təşkil edən digər qonşularına, onunla bağlanmış digər müqavilələr əsasında ödəməlidir.
Bu üsulun nə qədər cəlbedici və effektiv olduğunu anlamaq üçün əlavə sözlərə yəqin ki, ehtiyac yoxdur. Çoxmənzilli binalarda çox sayda mənzil mülkiyyətçisinin müxtəlif qonşularla fərqli müqavilələr bağlaması, ödənişlər etməsi əlbəttə məsələni bir az da qəlizləşdirə bilər. Bu üsul yalnız çox spesifik hallarda, mənzil sayı məhdud olan bir-iki mərtəbəli bəzi binalar üçün əlverişli görünə bilər.
İkinci üsul: Binanın MMMC tərəfindən idarə edilməsi
Mənzil mülkiyyətçiləri müştərək cəmiyyəti və ya qısaca “MMMC” çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün sahə mülkiyyətçilərinin seçə biləcəyi ikinci üsuldur.
Bu üsulun işləmə prinsipinə baxmadan öncə, gəlin xatırlayaq ki, MMMC binada mövcud olan bütün mülkiyyətçilərin, sahə hesabına görə, ən azı 50%-nin iştirakı ilə aparılan səsvermə zamanı və səsvermədə iştirak edən mülkiyyətçilərin yarıdan çoxunun müsbət səsi ilə yaradıla bilər.
Onu da qeyd etmək lazımdır ki, MMMC-nin yaradılması üçün səsvermə prosesində iştirak edən mülkiyyətçilərin hamısı heç də MMMC-nin üzvü olmaq məcburiyyətində deyil. Sadəcə səs verirlər ki, MMMC yaradılsın yoxsa yox. MMMC mənzil mülkiyyətçilərinin (və ya məcəllənin ifadə etdiyi kimi sahə mülkiyyətçilərinin) könüllü birliyidir. Ancaq bu birliyin qanuni olması üçün mülkiyyətçilərin ən azı 50%-i birliyin üzvü olunmalıdır.
MMMC-nin işləmə mexanizmlərinə gəldikdə, onun fəaliyyəti adi şirkət kimidir, yəni:
- hüquqi şəxs kimi qeydiyyata alınır,
- möhürü olur,
- rəhbərliyi olur,
- müqavilələr bağlayır,
- büdcə hazırlayır,
- gördüyü iş təftiş olunur və s.
Sadəcə, əsas fərq ondadır ki, MMMC kommersiya təşkilatı ola bilməz. Yəni fəaliyyət məqsədi mənfəət qazanmaq deyil. Ona görə də, binada kommunal xidmətlər üçün nə qədər xərc tələb olunursa onu hesablayır və ona uyğun olaraq mülkiyyətçilərdən ödəniş tələb edir. Yekunda isə, vəsait əskikliyi olarsa əlavə ödəniş tələb edir, əksinə, artıq vəsait yığıldıqda isə onu ehtiyat saxlayaraq gələcəkdə digər xərclərə yönəldir.
Öz fəaliyyətini qurmaq və kommunal xidmətləri həyata keçirmək məqsədilə, MMMC müvafiq xidmətləri təqdim edən kənar şirkətlərlə öz adından müqavilələr bağlayır. Onların əsasında, ümumi aylıq məsrəfləri və bir kvadrat metrə düşən xərci müəyyən edir.
Eyni zamanda, hər bir sahə mülkiyyətçisi ilə də ayrı-ayrı xidmət müqaviləsi bağlayaraq, “kommunal pulu”, “ev pulu”, “xidmət haqqı” dediyimiz kommunal ödənişlərini sakinlərdən toplayır və bu yolla fəaliyyətini maliyyələşdirir.
MMMC körpü rolunda
Bütün bu işləri həyata keçirmək üçün MMMC-nin üzvləri arasından idarə heyəti seçilir. Qurumun fəaliyyətini yoxlamaq məqsədilə yenə də öz üzvləri arasından seçilmiş Təftiş komissiyası yaradılır.
Vəzifəsi olan üzvlərə ümumi iclasın qərarı ilə müəyyən əmək haqqı təyin oluna bilər. Bu xərclər də, digər xidmət xərcləri kimi ümumi məsrəflərə daxil edilir və bütün sahə mülkiyyətçiləri arasında bölünür.
Beləliklə, birinci üsulda nəzər yetirdiyimiz xidmətlərin təşkili və ödənişi, bu üsulda daha aydın, daha asan formada təşkil olunur. Müxtəlif qərarların verilməsi, məsələn, kommunal haqqının dəyişməsi, xidmətlərin əlavə olunması, şikayətlər, təkliflər və digər daha strateji məsələlər MMMC-nin ümumi iclasında, bütün üzvlərin səsverməsi ilə həll olunur. Alınan qərarlar isə bütün mənzil mülkiyyətçilərinə şamil olunur.
Nəticədə, binadakı mülkiyyətçilərin ən azı 50%-nin təmsil olunduğu təşkilat olan MMMC, əksəriyyətin fikirlərinə əsaslanan fəaliyyət təşkil edir. Həmçinin, bütün xidmətlərin təşkil olunmasında vahid körpü rolunu oynayır.
Kənardan alınan bütün xidmətlərin müqavilələri bina mülkiyyətçiləri adından bir mərkəzlə bağlanır. Bütün xidmətlər üçün sakinlərə vahid bir qiymət təyin edilir. Bütün mənzil sahibləri üçün ancaq bir xidmət müqaviləsi bağlanır və ancaq bir tərəfə ödəniş edilir.
Eyni zamanda, bu qurum, xidməti göstərən kənar şirkətlərlə münasibətləri də sakinlərin gündəlik iştirakı olmadan özü birbaşa tənzimləyir. Qurumun Təftiş komissiyası isə onun fəaliyyətinə nəzarət edir.
MMMC-nin fəaliyyəti və mülkiyyətçilərin bilməli olduğu vacib məsələlərə ətraflı formada başqa bir məqalədə nəzər yetirəcəyik. Bu yazının əsas məqsədi idarəetmə üsullarının müqayisəsi olduğu üçün, növbəti bölümdə qanunun icazə verdiyi üçüncü üsul haqqında qısa təhlilə diqqət yetirək.
Üçüncü üsul: Binanın idarəedici təşkilat tərəfindən idarə edilməsi
Qanunda çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün üçüncü üsul kimi müəyyən edilən daha bir metod isə bu işi tamamilə üçüncü bir şirkətə, idarəedici təşkilata ötürməkdir. Binanın idarə edilməsi üçün hansı üsulun daha yaxşı olmağına qərar vermədən öncə, gəlin üçüncü üsula da nəzər yetirək və onun MMMC-dən üstün və zəif tərəflərini analiz edək.
Hər bir işin öz ustası və peşəkarı var. Kommersiya təşkilatları peşəkarı olduqları işi öz müştərilərinə təqdim etməklə mənfəət əldə edirlər və bu onların biznesidir. Daşınmaz əmlakın, xüsusilə çoxmənzilli binaların idarə edilməsi sahəsində də peşəkar şirkətlər çalışır.
Qanunun mənzil mülkiyyətçiləri üçün təklif etdiyi üçüncü idarəetmə üsulu belə bir idarəedici kommersiya şirkətinin seçilməsini və bütün prosesin ona həvalə edilməsini nəzərdə tutur. Əslində, təşkilati baxımdan bu üsul da MMMC kimi vahid körpü formasını xatırladır. Yəni sahə mülkiyyətçilərinin hər biri bu şirkətlə xidmət müqaviləsi bağlayır və aylıq kommunal ödənişlərini bu şirkətə ödəyir. Həmin şirkət isə nəzərdə tutulan bütün xidmətlərin yerinə yetirilməsini özü təmin edir.
Elə isə, MMMC və peşəkar idarəetmə şirkəti arasında nə kimi fərqlər var? Hər biri üçün üstün və zəif cəhətlər nələrdir? Gəlin onu da aydınlaşdırmağa çalışaq.
Kommunal xidmət haqqı
Əgər hər iki üsulda xidmətin təşkili üçün tələb olunan xərclərin tamamilə eyni məbləğdə olduğunu nəzərə alsaq, göstərilən xidmətlərin qiyməti MMMC üsulunda daha aşağı olacaq, nəinki kənar təşkilat seçimində.
Bunun əsas səbəbi odur ki, MMMC qeyri-kommersiya təşkilatıdır və onun mənfəət qazanmaq hədəfi olmadığı üçün, yaranmış xərcləri sadəcə sakinlər arasında bölür. Kənar təşkilat isə kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul olduğu üçün, bu iş onun biznesidir və yaranan xərclərin üzərinə öz mənfəət payını, yəni əlavə marjasını daxil etməlidir ki, xidməti göstərmək üçün marağı olsun.
Xidmət xərclərinin həcmi
Lakin yuxarıda qeyd olunanın əksinə, bina sakinlərinin birliyindən ibarət MMMC və peşəkar komandası olan kənar idarəedici təşkilatın eyni işi təşkil edərkən yaratdığı xərclər eyni həcmdə olmayacaq. Məsələn, idarəedici təşkilat bir deyil, bir neçə binanı idarə edə bilər.
Nəticədə, daha böyük həcmlərlə işləyərək, bir kvadrat metr üzrə xərclərini aşağı sala bilər. Kənar təşkilat bir sıra ümumi xərclərini mərkəzləşdirməklə, sinerji imkanları əldə edə bilər. Misal olaraq, ümumi idarəetmə xərclərinin bir deyil, bir neçə bina üzərinə bölünməsi biznes təşkilatına xərcləri optimallaşdırma imkanları yaradır.
Əlbəttə, bir sıra digər faktorlar da var, ancaq çox xırdalığa gedib izahı daha da qəlizləşdirməyək. Lakin yuxarıdakı qeydləri nəzərə aldıqda, xərc amili bu iki üsulda əhəmiyyətli dərəcədə fərqli ola bilər. Bu da öz növbəsində kommunal xidmət haqqına təsir edəcək və kənar təşkilatı daha cəzbedici göstərəcək.
İdarəetmə bacarıqları
MMMC-nin idarə olunması onu yaradan üzvlərin, yəni binadakı mənzil mülkiyyətçilərinin öhdəliyindədir. Lakin yaşayış binasında mənzil əldə edən sakinlərin tərkibi, yəni onların ixtisasları, bacarıqları və maraqları heç də öncədən planlaşdırıla bilməz.
Beləliklə, binada ümumi əmlaklara baxım xidmətlərinin təşkili və idarə olunması böyük ehtimalla həm bu sektor üzrə, həm də ümumi olaraq idarəetmə üzrə təcrübəsi olmayan mülkiyyətçilərin öhdəsinə qala bilər. Bu da o deməkdir ki, könüllü formada yaradılmış MMMC-nin bəzi binalarda uğurlu, bəzi binalarda isə uğursuz olma ehtimalı vardır. Hətta uğursuz olma və yanlış yönləndirmə ehtimalı kifayət qədər yüksəkdir.
Digər tərəfdən, sektorun xüsusiyyətlərini bilən, idarəetmə təcrübəsi olan peşəkar şirkətin bu xidmətləri planlı formada təşkil etməsi məntiqə daha uyğundur. Zatən, idarəetmə vəzifəsinin kənar təşkilata ötürülməsi, bütün məsuliyyəti ötürmür və nəzarət imkanlarını mənzil sahiblərinin əlindən almır. Bu haqda bir sonrakı yazıda danışacağıq.
Son olaraq, onu da qeyd etmək yerinə düşər ki, qanuna görə, bir il ərzində heç bir idarəetmə üsulu seçilməyən binalarda həmin binanın yerləşdiyi bələdiyyə idarəsi artıq məsələyə daxil olur. Nəticədə, yerli bələdiyyə qanunun tələblərinə uyğun formada tender təşkil edərək idarəedici kənar şirkətin seçilməsini və binanın idarəetməsinin ona ötürülməsini təmin edir.
Beləliklə
Bütün təhlilləri cəmləsək, mənzil məcəlləsində sahə mülkiyyətçilərinin seçimi üçün təqdim olunan, yaşayış binaların idarə edilməsi üsullarından ikincisi, yəni MMMC və üçüncüsü, yəni kənar idarəedici təşkilat bu və ya digər amillərə görə bir-birini üstələyir. Ancaq birinci üsul, yəni mülkiyyətçilərin özlərinin bilavasitə xidməti göstərməsi bu iki üsulla rəqabətdə açıq aşkar geri qalır.
Sözsüz ki, yuxarıda əks olunan müsbət və mənfi cəhətlərin sayını və əhəmiyyətini nəzərə aldıqda, binanın idarə edilməsi üçün üçüncü üsul, yəni kənar idarəedici şirkətin cəlb olunması daha effektiv üsul kimi görünür.
Sual yarana bilər ki, bəs xarici ölkələrdə yaşayış binaları necə idarə olunur? Bizim qanun və tələblər digər ölkələrin təcrübələri ilə nə qədər oxşarlıq və fərqlilik təşkil edir? Bu sualların cavabı növbəti yazılarımızda ətraflı təhlil olunur.