Çoxmənzilli binalar müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakın bir növü hesab olunur. Bu o deməkdir ki, mülkiyyətçilərin öz mənzilləri ilə yanaşı, həm də binanın ümumi hesab edilən əmlaklarında da ortaq payı var.
Mənzil sahibləri öz evlərinin içinə aid bütün xərclərə, onun təmirinə, yaxşı vəziyyətdə saxlanmasına özləri cavabdehlik daşıyır. Bəs yaşayış binaları və onun ümumi əmlakının saxlanması kimin məsuliyyətidir? Yaşayış binalarının idarə edilməsi kim tərəfindən həyata keçirilir?
Xüsusi mənzil fondu
Mənzil məcəlləsinə görə, binanın ümumi əmlakının saxlanması sahə mülkiyyətçilərinin, yəni mənzil sahiblərinin müştərək məsuliyyətidir və onun xərcləri də mülkiyyətçilər tərəfindən qarşılanmalıdır.
Qanun həm də onu vurğulayır ki, xidmətin kim tərəfindən göstərilməsinə də mülkiyyətçilərin özləri tərəfindən qərar verilə bilər. Necə deyərlər, pulunu kim verir, o da xidmət göstərəni təyin edir və işini tələb edir.
Müstəqillikdən öncə, sovet idarəetməsinə görə çoxmənzilli binaların ümumi əmlakına, hətta sıravi vətəndaşın yaşadığı “xüsusi mülkiyyətə” belə dövlət təşkilatları tərəfindən ximdət göstərilirdi. Müstəqillik bərpa edildikdən sonra isə əmlakların idarə edilməsinə baxışlar əsaslı olaraq dəyişdi. Yeni Mənzil məcəlləsi qəbul edildi, bir sıra tələblər və fərqli idarəetmə formaları müəyyənləşdi.
Hələ də dövlət və bələdiyyə mənzil fondunda qalan mənzillər xaric olmaqla, qalan bütün yaşayış sahələri və mənzillər hazırda xüsusi mənzil fonduna aid edilir. Xüsusi mənzil fonduna daxil olan əmlaklar özəl mülkiyyət sayılır.
Xüsusi mənzil fonduna daxil olan binalar iki formada meydana gəlir. Bir forması odur ki, sovet dövründə tikilən binalardakı mənzillər müstəqillik dövründə tamamilə özəlləşdirilir. Yəni hamımızın bildiyi köhnə 5 mərtəbəli, 9 mərtəbəli yaşayış binaları.
İkinci forması isə, müstəqillik dövründə birbaşa özəl mülkiyyətçilərin sərmayəsi əsasında tikilən binalardır. Yəni, çoxumuzun başa düşdüyü dildə desək, MTK binaları. Burada mülkiyyətçilərin fiziki və ya hüquqi şəxs olmasının fərqi yoxdur.
Sahə mülkiyyətçiləri
Özəl mülkiyyətə xidmət göstərilməsi bazar iqtisadiyyatının tələblərinə və ölkənin qanunlarına əsasən mülkiyyət sahibinin özü tərəfindən qarşılanır. Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakı və ümumi sahələri də əslində özəl, yəni dövlətə məxsus olmayan mülkiyyətdir.
Belə binalarda mülkiyyət üzərində bir nəfərin deyil, bütün sahə mülkiyyətçilərinin, yəni mənzil sahiblərinin ümumi ortaq mülkiyyət hüququ var. Ona görə də onun idarə olunması məsələsini qərarlaşdırmaq və xərclərini ortaq qaydada qarşılamaq binanın sahə mülkiyyətçilərinə həvalə olunur.
Sahə mülkiyyətçiləri dedikdə, ayrı-ayrı mənzillərin və əgər varsa, qeyri-yaşayış sahələrinin fərdi mülkiyyətçiləri nəzərdə tutulur. Müstəqillik dövründə qəbul olunmuş Mənzil məcəlləsi binadakı ümumi əmlakın saxlanması və istismar xərclərinin məsuliyyətini sahə mülkiyyətçilərinin öhdəsinə buraxır.
Hərçənd, əhalinin böyük bir qisminin yaddaşında köhnə idarə etmə üsulu tam silinmədiyi üçün, yeni yanaşmanı təbii olaraq qəbul edə bilmir. Mənzilinin qapısından kənar hər şeyin dövlət tərəfindən idarə olunması və xərclərin qarşılanması insanların əksəriyyətinin düşüncəsində möhkəmlənmiş gözləntidir.
Əhalinin yaşayış tərzinə ciddi təsiri olan bir məsələdə köklü dəyişiklik olunması, bir sıra vacib suallara cavab verilməsini tələb edir. “Bəs onda bu binalarda xidmət necə təşkil olunmalıdır və xidməti kim təmin etməlidir” sualına aydın cavablar olmalıdır.
Həm bu, həm də digər yazılarımızda bu suallara cavab tapmağa çalışırıq. Ancaq ilk öncə, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi məqsədilə Mənzil məcəlləsində əks olunan bəzi tələblərə diqqət yetirək.
Qanun nə deyir?
Mənzil Məcəlləsinin 141-ci maddəsinə əsasən, sahə mülkiyyətçiləri binanın ümumi əmlakını idarə etmək üçün 3 üsuldan birini seçə bilər:
1. Mülkiyyətçilər binanın ümumi əmlakına birbaşa özləri xidmət göstərir;
2. Mülkiyyətçilər “mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” (“MMMC”) formasında hüquqi şəxs yaradır və idarəetməni bu təşkilata həvalə edir;
3. Xidmət üçüncü tərəfə, kənar təşkilata, bu sahə üzrə ixtisaslaşan özəl şirkətə həvalə olunur.
Hər bir üsulun özünə görə müsbət və mənfi tərəfləri var. Bu üsulların seçilməsi, işləmə prinsipləri və hansı üsulun daha effektiv, daha əlverişli olmasını təyin etmək kifayət qədər əhatəli mövzudur. Ona görə də bu mövzunu daha detallı formada digər məqaləmizdə təhlil edəcəyik.
Ancaq sual yarana bilər ki, bəs “MTK” bu siyahıda haradadır? Və ya, “JEK” kimi tanınan Mənzil İstismar Sahələrinin rolu nədir? Axı əksər yaşayış binalarında məhz bu təşkilatlar xidmət göstərir və sakinlər daha çox onların adını eşidir. Növbəti bölümdə bu suallara bir az yaxından nəzər salacğıq.
MTK və onun binaların istismarında rolu
Mənzil-tikinti kooperativi (“MTK”) binanın sıfırdan tikilməsi və ya yenidən qurulması üçün yaradılan istehlak kooperatividir. Sadə dildə desək, mülkiyyətçilərin maliyyəsi hesabına çoxmənzilli bina inşa edən tikinti şirkəti, “müasir” dildə ifadə etsək: “developer”.
MTK-nın əsas işi həmin kooperativə üzv olan şəxslərin, başqa sözlə, tikiləcək binada mənzil sahibi olacaq “gələcək mülkiyyətçilərin” maliyyəsi hesabına, planlanan əmlak kompleksini inşa etməkdir. Onun fəaliyyəti bu yazının mövzusu olmadığı üçün əlavə detala getmirik.
Lakin tikinti işi ilə yanaşı, MTK-nın əsas vəzifələrindən biri də, tikinti başa çatdıqdan sonra və mülkiyyətçilər tərəfindən binanın ümumi əmlakını idarəetmə üsulu seçilənə qədər, həmin əmlakların idarə edilməsini, onun baxımını təmin etməkdir.
Bir növ təsəvvür edin ki, çoxmərtəbəli binanı inşa etdikdən sonra, onu “ortada qoymamaq” məqsədilə, müvəqqəti olaraq idarə olunmasını təmin edir. Mənzil mülkiyyətçilərinin əsas hissəsinin binaya köçməsi təmin olunana qədər bu işlərin aparılması əslində çox böyük əhəmiyyət kəsb edir.
Ona görə də əsas sual MTK-nın çoxmənzilli binanın idarə edilməsinə cəlb olunması deyil. Əsas məsələ “müvəqqəti olaraq idarə etməsi” ifadəsindəki “müvəqqəti” sözünün təyin olunması ilə bağlıdır. Bu ayrıca diqqət tələb edən mövzu olduğu üçün onun müzakirəsini də saxlayaq başqa bir yazıya.
Mənzil İstismar Sahələri və ya "JEK"
Mənzil İstismar Sahələri isə, icra hakimiyyəti strukturuna daxil olan Mənzil Kommunal Təsərrüfat Birliyinin müxtəlif ərazilər üzrə “filiallarıdır”. Sovet idarə etmə sistemindən yadigar qalan Mənzil İstismar Sahələri və ya el arasındakı adı ilə desək “JEK”-lər yaşayış binalarında mənzil-kommunal xidmətlərini təmin etmək məqsədilə yaradılmışdı.
Dövlət və bələdiyyə mənzil fonduna daxil əmlakların, eləcə də sonradan özəlləşdirilən köhnə tikililərin baxımı əsasən bu idarələrin dəstəyinə əsaslanır. Hərçənd, dövlət büdcəsindən maliyyələşən bu idarələrin rolu sadəcə yaşayış binalarının istismarı və baxımı sahəsini əhatə etmir.
Deməli, bu qurum MTK-lardan öncə inşa edilən, yəni Sovet vaxtında dövlət hesabına tikilmiş binalara baxımını həyata keçirən idarəedici təşkilatdır. Başqa sözlə, yuxarıda adı çəkilən 3 idarəetmə üsulundan heç biri seçilməmiş və digər tərəfdən də “MTK-sı olmayan”, yəni hər hansı digər formada idarəedici təşkilatı olmayan yaşayış binalarında ümumi əmlaka “müəyyən formada” baxımı həyata keçirir.
Baxmayaraq ki, sovet vaxtında tikilmiş köhnə binalarda yerləşən mənzillər artıq özəlləşdirilib və tam olaraq xüsusi mülkiyyət sayılır, həmin binaların ümumi sahələri və ümumi əmlakının da bütün sahə mülkiyyətçilərinə aid olması, onların ortaq xüsusi mülkiyyətinə keçməsi anlayışı tam olaraq qəbul edilə bilmir. Ona görə də sakinlər ümumi əmlakın saxlanması xidmətini dövlət təşkilatlarından, xərclərini də dövlət büdcəsindən gözləyirlər.
Deməli, xərcləri əsasən dövlət büdcəsi hesabına qarşılanan Mənzil İstismar Sahələrinin az-çox hansısa formada qalan fəaliyyətini, əslində dövlətin həmin binalardakı mənzil mülkiyyətçilərinə dəstəyinin davamı da hesab etmək olar.
Onu da qeyd etmək yerinə düşər ki, binanın ümumi əmlakına dövlət tərəfindən xidmət göstərilməsi sadəcə bir təşkilat tərəfindən icra olunmur. Məsələn, Liftlərə baxım xidməti, yəni lift təsərrüfatı dövlət büdcəsindən maliyyələşən “Liftəmir” İstehsalat Birliyi tərəfindən təmin edilir.
Əmlakların isidilməsi və isti su xidmətlərini isə digər bir dövlət təşkilatı olan “AzərİstilikTəchizat” ASC təqdim edir. Ümumiyyətlə, dövlət təşkilatları tərəfindən göstərilən xidmətlərə görə tariflə müəyyən edilən xidmət haqqı mövcud olsa da, bu təşkilatlar xərclərini tam bağlaya bilmədiyi halda dövlət büdcəsindən dəstək alırlar.
Xülasə, yuxarıda qeyd olunduğu kimi, xüsusi mülkiyyətdə olan binalarda mənzil mülkiyyətçiləri ümumi əmlakın baxımı üçün idarəetmə üsulunu özləri təyin edə bilir. Eyni zamanda, baxım xidmətlərinin tərkibini və onu təmin edən təchizatçıları özləri seçir. Başqa bir yazıda bu haqda daha ətraflı müzakirə edəcəyik.
Beləliklə
Çoxmənzilli binaların idarə olunmasının ümumi olaraq 5 üsulunu müəyyən etmiş olduq. Tamamlanmış binanın işlək vəziyyətdə saxlanması və təhlükəsiz formada istifadə olunması üçün, bu üsullardan biri istifadə olunmalıdır. Çünki, heç bir baxım xidməti olmadan, istismar xərci çəkmədən hər hansı əmlakın istifadə edilməsi mümkün deyil.
İdarəetmənin 5 üsulundan 3-ü mülkiyyətçilərə qanunla seçim olaraq verilirsə, digər ikisi avtomatik olaraq, yəni “zavod ayarları” kimi binanın üstündə gəlir. Ancaq bir az diqqət etdikdə məlum olur ki, əslində 5 üsulun hər biri elə mülkiyyətçilərin öz seçimini ehtiva edir.
Nəticə etibarilə, “3+2” idarəetmə üsulundan hansının işləməsindən asılı olmayaraq, çoxmənzilli binalarda ümumi əmlakların baxımı və idarə olunması mənzil mülkiyyətçilərinin birgə məsuliyyəti hesab olunur. Ona görə də mülkiyyətçilər həm idarəetmə formasını özləri seçmə hüququna da sahibdirlər, həm də xidmət haqqının ödənilməsi öhdəliyini daşıyırlar.