Binaların idarə edilməsi deyəndə əsas fəaliyyət sahəsi kimi məhz binanın ümumi əmlakının saxlanması və istismar xərcləri nəzərdə tutulur. Hərçənd, binaların idarə edilməsi əslində daha geniş anlayışdır və burada sahələrin və qurğuların istismar olunması ilə yanaşı, satış, icarə məsələləri və bir çox başqa mövzulara da baxılmalıdır.
Bu yazıda biz sadəcə binaların ümumi əmlakının baxımı məsələsini əhatə edəcəyik. Gündəlik həyatda biz binaların istismarı və ya baxım xidmətləri ətrafında çox düşünməsək də, müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakların ümumi əmlakının saxlanması, hər birimizin həyatına təsir edən, kifayət qədər dərin və önəmli fəaliyyət növüdür. Xüsusilə, çoxmənzilli binaların istismarı və idarə edilməsi şəhər həyatının ayrılmaz və gündəlik qayğılarının əsasını təşkil edir.
Əvvəlki məqaləmizdə çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üçün cari və əsaslı təmir xərcləri mövzusuna toxunmuşduq. Bu məqalədə isə binaların məhz istismar xərcləri mövzusuna toxunaraq baxım xidmətlərinin tərkibinə nəzər yetirəcəyik. Məqalədəki əsas mövzular:
İstismar xərcləri
İstənilən daşınar əmlak kimi, daşınmaz əmlakın istismar edilməsi də müəyyən baxım xidmətləri tələb edir. Necə ki, avtomobilin yağlarına, təkərlərinə dövrü baxım ehtiyacı var, binaların istismarı zamanı da istər sahələrin, istərsə də binada quraşdırılan avadanlıqların baxımına davamlı ehtiyac var. Yəni, bina tikilib istismara təhvil verildikdən sonra binada hər hansı xərcə ehtiyacın olmayacağını gözləmək yanlış düşüncə olardı.
Bina istifadə və ya istismar edilirsə, deməli müəyyən dövrü xidmətlərə ehtiyac yaranır. Belə xidmətlər baxım xidmətləri, onlara çəkilən xərclər isə istismar xərcləri və ya binanın saxlanma xərcləri adlandırılır.
Ümumi əmlakın saxlanması xidmətləri təcrübədə əsasən iki böyük qrupa ayrılır:
- Sərt xidmətlər
- Yumşaq xidmətlər
Hər iki kateqoriyaya düşən xidmətlərin tərkibinə aşağıda daha ətraflı nəzər yetirəcəyik. Lakin ilk öncə onu aydınlaşdıraq ki, bu xidmətlərin sayı və çeşidi nədən qaynaqlanır və onlardan hansılar məcburi, hansılar könüllü xarakter daşıyır.
Ümumiyyətlə, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması üçün tələb olunan xidmətlərin çeşidləri bir sıra amillərdən asılı olaraq dəyişə bilər. Məsələn, birinci amil bina və ya bina kompleksinin ölçüləridir. Ümumi sahəsi, mərtəbə sayı, girişləri, köməkçi sahələri çox olan bina komplekslərinin istismarına tələb olunan baxım xidmətləri nəinki həcminə görə, həmçinin növlərinə görə də sadə binaların baxım xidmətindən fərqlənir.
Daha bir amil, binanın quruluşu və avadanlıq təchizatıdır ki, binada tələb olunan xidmət çeşidinə birbaşa təsir edir. Məsələn, avtomatlaşdırılmış yanğın nəzarət sistemi olan binaların baxımı, əlbəttə, sadə detektor və ya yanğın balonu olan sistemlərdən daha fərqli baxım xərci tələb edir.
Ümumiyyətlə, elə xidmətlər var ki, onların icrası binanın təhlükəsiz istismari üçün “məcburidir”. Hətta bir çox hallarda belə xidmətlərin icrası qanunla icbari hesab olunur. Məsələn, liftlərə və qazanxanalara texniki qulluq xidmətləri kimi.
Nəhayət, binaya göstərilən xidmətlərin sayı və çeşidinə mülkiyətçilərin şəxsi seçimləri də təsir edə bilər. Adından da göründüyü kimi, bu ximətlər daha çox seçimə görə, yəni “könüllü” xarakter daşıyır. Onların icrası əsasən sakinlərin rahatlığı və ya əlavə üstünlük kimi təqdim olunur. Məsələn, ümumi sahələrin təmizliyi və ya mühafizə xidmətləri kimi.
Bütün yaşayış binalarında istismar və baxım xidmətlərinin ən azı bir neçəsi təqdim olunur. Məsələn, elə bina yoxdur ki, orada məişət tullantılarının daşınması xidməti olmasın. Eləcə də, lifti olan binalarda liftlərə texniki baxım xidmətinin göstərilməsi qaçılmazdır.
Lakin yuxarıda qeyd olunan amillərə görə göstərilən xidətlərin çeşidi binadan binaya fərqlənə bilər. Ona görə də, bəzi binalarda kiçik həcmdə, bəzi binalarda isə onlarla növdə və böyük həcmdə istismar xərcləri tələb olunur.
Bu məqamda sual yarana bilər ki, bəs yaşayış binalarında istismar xidmətlərini kim təşkil etməlidir? Hansı xidmətlərin təmin edilməsi və hansı səviyyədə təqdim edilməsi necə müəyyən olunur və yoxlanılır?
Baxım xidmətini təmin edən təşkilatlar barədə başqa məqalədə bəhs etmişik. Lakin verilən hər hansı binaya görə baxım xidməti növlərinin və minimum xidmət tələbinin müəyyən edilməsi hazırda açıq qalan maraqlı suallardan biridir. Məsələn: hansısa “X” binasında hansı xidmət növləri icbari olaraq təmin edilməlidir? Həmin xidmətin görülmə tezliyi nə qədər olmalıdır, xidmətin əhatə dairəsi nə qədər detala enməlidir, və s.
Mənzil məcəlləsinin 141-1-ci maddəsində çoxmənzilli binanın idarə edilməsi qaydalarının müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edildiyinə istinad verilsə də, belə qaydalar hələki işlənməyib və hazırda mövcud deyil. Ona görə də hər bir idarəedici təşkilat, istər MTK olsun, istər Mənzil İstisar Sahəsi olsun, istərsə də hər hansı kənar şirkət, məsuliyyətində olan binaları idarə edərkən əsasən öz mülahizələrinə və sakinlərin tələblərinə əsasən fəaliyyət göstərirlər.
Çoxmənzilli yaşayış binası üçün və ya ümumi olaraq müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak üçün vahid idarəetmə standartının olmaması, ayrı-ayrı binalarda göstərilən xidmət çeşidinin və səviyyəsinin daha da fərqlənməsinə imkan yaradır.
Bununla belə, ayrı-ayrı fəaliyyət növlərinə dair müəyyən qanunvericilik tələbləri mövcuddur. Bir çox xidmətlərin icrasına müvafiq dövlət orqanları tərəfindən nəzarət olunur və bunun üçün müəyyən istismar tələbləri və normativlər var. Məsələn, liftlərin texniki baxımına aid bir sıra yoxlama tələbləri mövcuddur. Belə xidmətlərin vaxtında icra edilməsi binaların təhlükəsiz istismarına müvafiq zəmin yaradır.
Sərt və Yumşaq xidmətlər
Binaların idarəedilməsi və baxımı üçün göstərilən xidmətlərin təcrübədə qəbul olunmuş müəyyən kateqoriyalaşması mövcuddur. Məsələn, “Sərt” xidmətlər dedikdə daşınmaz əmlakın müxtəlif hissələrinə və quraşdırılmış avadanlıqlara fiziki qulluq olunması nəzərdə tutulur. Həmin xidmətləri aşağıdakı faəliyyət istiqamətlərinə görə qruplaşdırmaq olar:
- Mexanika, elektrik və santexnika sistemləri üzrə xidmətlər (MEP)
- Havalandırma, isitmə və soyutma sistemləri üzrə xidmətlər (HVAC)
- Bina strukturunun saxlanması xidmətləri
- Yanğın mühafizə sisteminə xidmətlər
- Liftlərə baxım xidmətləri və s.
“Yumşaq” xidmətlər dedikdə daha çox insan amili daxil olan xidmətlər nəzərdə tutulur. Belə xidmətlər əsasən “könüllü” xarakter daşıyır və ümuim idarəetmənin keyfiyyətini yüksəltmək üçün nəzərdə tutulur:
- Ümumi sahələrin təmizliyi xidmətləri
- Landşaft və həyətyanı sahələrə baxım
- Tullantıların daşınması
- Təhlükəsizlik xidmətləri
- İnzibati idarəetmə və s.
Qeyd olunan hər bir xidmət növlərinin özü də əslində ümumi xidmət qruplarını əks etdirir. Onların hər biri üçün bir sıra alt növlər və çeşidlər ortaya çıxa bilir. Məsələn, ümumi sahələrinin təmizlik xidmətinə həyətyanı sahələr, qaraj sahələri, giriş, dəhlizlər, pilləkən qəfəsi, liftlər, ümumi pəncərə və qapılar, ümumi sanitar qovşaqları kimi müxtəlif sahələrin təmizliyini daxil olur. Ayrı-ayrı sahələrin adı fərqlilik yaratmasa da, sərt döşəmə və ya kovralit təmizliyi, pəncərə və ya çılçıraq təmizliyi arasında müəyyən fərqlər vardır.
“Hansı xidmət” və “hansı miqdarda” suallarının heç vaxt birbaşa cavabı olmur. Çünki onların sayı və çeşidi həqiqətən də çoxdur. Yuxarıda vurğuladığımız kimi, həm hər bir binanın individuallığı, həm də minimum xidmət tələbini müəyyən edən standartların mövcud olmaması istismar xidmətlərinin binadan-binaya müəyyən dərəcədə fərqlənməsinə imkan yaradır.
Lakin idarə oluna bilən fərqlərin yaranmaması üçün bir sıra ölkələrdə ümumi norma və standartlar qəbul olunub. Növbəti bölümdə, bəzi qabaqcıl ölkələrin təcrübəsinə nəzərə salmaqla mövzunu tamamlamağa çalışaq.
Beynəlxalq təcrübədə binaların idarə edilməsi
İdarəetmə standartları
Müştərək mülkiyyətli binalarda ümumi əmlakın idarə edilməsi sahəsindəki standartlaşma Böyük Britaniya, Avropa İttifaqı ölkələri, Kanada və əlbəttə ki, Birləşmiş Ştatlarda daha qabarıq özünü göstərir.
Birləşmiş Ərəb Əmirliklərinin təcrübəsində bu sahə daha yenidir, lakin ən yaxşı təcrübələri nəzərə alaraq formalaşdırılan bir çox qaydalar xüsusi diqqət çəkir. Nəhayət, bir sıra cəhətlərinə görə bizə yaxın bazar hesab olunan Türkiyə təcrübəsində də müəyyən standartlaşma yanaşması tətbiq olunur.
Ümumi olaraq, qəbul olunmuş standart qaydalar bu binalarda yaşayan və ya işləyən insanların sağlamlıq və təhlükəsizliyini, eləcə də ətraf mühitin qorunması prinsiplərini göz önündə saxlayır. Eyni zamanda, binalarda minimum tikinti və baxım tələblərini formalaşdıran qaydalar da mövcuddur.
Minimum tələblər kimi elektrik təhlükəsizliyi qaydalarından tutmuş, təhlükəli materiallardan istifadəyə, su, hava və digər yollarla tullantıların idarə edilməsindən tutmuş, yanğın təhlükəsizliyinə qədər ən müxtəlif mövzular bu qaydalarda əhatə olunur.
İSO 41001 standartı əmlakların idarə edilməsi qaydalarını müəyyən edən beynəlxalq standart kimi qəbul olunur. Bu standartın tətbiqi könüllü xarakter daşısa da, Birtaniya, Avstraliya, Yeni Zelandiya kimi bəzi ölkələr onun icrasını güclü sürətdə təşviq edir.
İSO 41001 əmlakların idarə edilməsi üzrə əsas çərçivələri müəyyən edir. Xüsusi olaraq, planlaşdırma, risklərin idarə edilməsi, fəaliyyətin təkmilləşdirilməsi və ölçülməsi kimi məsələlərdə standart yanaşmalar təklif olunur. Azərbaycanda da İSO 41001 standartı milli standartların siyahısına daxil edilib və onun tətbiqi tövsiyyə xarakteri daşıyır.
Bundan başqa, bir çox inkişaf etmiş ölkələrin müxtəlif sahələrə dair daha spesifik standartları və tələbləri də mövcuddur. Məsələn, 8572 saylı Britaniya standartı məhz əmlakların idarə edilməsi xidmətlərinə dair xüsusi qaydaları müəyyən edir. Bu standart binaların ümumi baxımı, təmizliyi, mühafizə xidməti, hətta landşaft, dezinfeksiya və digər sahələrdəki xidmətlərin təchizatı qaydalarını əhatə edir. Əsas məqsəd doğru xidmətin seçilməsi, arzu olunan keyfiyyətin əldə olunması və şəffaflığın təmin edilməsinə nail olmaqdır.
Türkiyədə əmlakların idarəedilməsi sahəsində qəbul olunmuş bir neçə standart və qaydalar mövcuddur. TSE 13760-13769 saylı standartlar ümumi qaydalardan başlamış, baxım, təmizlik, mühafizə, resursların və riskrlərin idarə olunmasına qədər bir çox mövzuları əhatə edir. Bu qaydaların tətbiqi digər ölkələrədə olduğu kimi məcburi deyil.
Ümumiyyətlə, bu standartların tətbiqinə dair tələblərə diqqət yetirdikdə görürük ki, ölkələrin mütləq əksəriyyətində bu qaydalar “məcburi” xarakter daşımır. Lakin əmlakların idarə edilməsi sahəsinin daha effektiv və şəffaf təşkil olunması üçün başqa formada tələblər mövcuddur. Aşağıdakı bölümdə belə tələblərin necə yaradılmasını təhlil etməyə çalışacağıq.
Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası
Arı-ayrı ölkələrdə müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakların idarə olunmasına dair yaradılmış qanunvericilikdə “idarəedici təşkilat” və “nəzarətedici orqan” anlayışları ortaya çıxır. Həmin təşkilatın fəaliyyətini tənzimləmək üçün qanunda müəyyən tələblər formalaşdırılır.
Məsələn, həmin tələblərdən biri odur ki, idarəedici təşkilat binanın idarəedilməsinə dair plan hazırlamalıdır. Həmin plan çərçivəsində idarəedici təşkilat binanı necə idarə edəcəyinin detallarını təqdim edir. Burada baxım xidmətlərinin tərkibi, tezliyi, xərclərin büdcəsi və digər detallar əks olunur.
Qeyd edilməli əsas məqam ondan ibarətdir ki, idarəetmə planı müvafiq məsul orqan tərəfindən təsdiq olunur. Təsdiqə hazır olması üçün, planın əmlakın idarəedilməsinə dair beynəlxalq standartlara uyğunluğu həmin məsul orqan tərəfindən tələb oluna bilər. Yəni burada idarəetmə planının hansı formada hazırlanması, eləcə də onun icrasına nəzarət həmin planı təsdiq edən müvafiq məsul orqanın vəzifələrinə aid edilir.
Məsul orqan isə hər bir bina üçün onun mülkiyyətçiləri tərəfindən yaradılmış qurumdur. Məsələn, Azərbaycan qanunlarına görə həmin orqan Sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı hesab olunur. Türkiyədə bu qurum “Kat malikləri kurulu”, Amerikada, Avropada və bir çox ölkələrdə “Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” adlandırılır.
Hər ölkələrdə bu orqanın adı və üzvlərinin sayı fərqli olsa da, əsas mahiyyət dəyişmir. Ümumi nəzarətedici funksiyalara malik olmaqla, hər bir binanın mülkiyyətçilərindən formalaşdırılan bu orqan binanın idarə edilməsində önəmli rol oynayır. Xidmətlərin tərkibinin müəyyən edilməsi, xidmət göstərən təşkilatın seçilməsi, xidmət qiymətinin təsdiqi kimi vacib qərarlar bu orqanın səlahiyyətlərinə daxildir.
“Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” mövzusu ayrıca məqaləni haqq edən məsələ olduğu üçün, əlavə detala getmədən mövzunu burada yekunlaşdırırıq. Sadəcə onu qeyd etmək yerinə düşər ki, binanın baxımı üçün tələb olunan xidmətlərin növləri, sayı, keyfiyyəti, qiyməti və bir çox digər məsələlər hər bir bina üçün yaradılan müvafiq məsul qurumunun səlahiyyətlərinə aid edilir.
Beləliklə,
İstifadədə olan istənilən binanın davamlı baxıma, təhlükəsiz və işlək vəziyyətdə saxlanmasına ehtiyac var. Əmlakın saxlanma xidməti və ya baxım xidməti adlanan bu fəaliyyət xidmətin növünə görə bəzi hallarda məcburi, bəzi hallarda isə könüllü xarakter daşıyır.
Baxım xidmətləri binada istismar xərclərini yaradır və onu əmlakın istismarını həyata keçirən idarəedici təşkilat təmin edir. İdarəedici təşkilatın seçilməsi, xidmətlərin müəyyən edilməsi, xidmət qiyməti kimi vacib məsələlər isə binanın idarə olunmasında məsul olan orqan, yəni mülkiyyətçilərin yığıncağı tərəfindən təmin olunur.
Salam, evdə yaşamasaqda hər ay komunal ödenmelidir?
Başqa bir məqalədə bu haqda ətraflı yazılır.
https://evimizbir.net/kommunal-od%c9%99nisi-hansi-hallarda-t%c9%99l%c9%99b-olunur/