Daşınmaz əmlak deyəndə ilk ağla gələn şəhərlərin başında Dubayın da yer alması təsadüfi deyil. Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sektoru və bu sahədə Dubay təcrübəsi haqqında istənilən qədər təhlillər aparmaq, analizlər etmək və nəticələr çıxarmaq olar.
Digər bir məqaləmizdə Dubay Əmirliyində daşınmaz əmlakların idarə olunması mövzusuna toxunmuşduq. Xüsusilə, bu sektorun tənzimlənməsi, dövlət tərəfindən icra olunan bəzi layihələrə ətraflı nəzər yetirmişdik. Həmin yazı ilə buradan tanış ola bilərsiniz.
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak mövzsunu da ayrıca nəzərdən keçirmişik. Bu məqalədə, təxminən bir il öncə qatıldığımız, Dubayda keçirililən böyük bir konfransdan bəzi təcrübələri paylaşmaq, bir neçə vacib məsələni oxucuların diqqətinə çatdırmaq istərdim.
Daşınmaz əmlak deyəndə niyə Dubay yada düşür?
Birləşmiş Ərəb Əmirlikləri və onun dünyaca məşhur Dubay şəhəri sürətli böyüməsi, iri layihələrin icrası və özünəməxsusluğu ilə ad qazanıb. Bu elementlərə daha əvvəlki “Dubay təcrübəsi və əmlakların idarə edilməsi” adlı məqaləmizdə də toxunmuşduq. Ona görə təkrara yol verməmək üçün, bəzi detalları kənara qoyuruq.
Biznes mühitinin son dərəcə inkişaf etdiyi Dubayda daşınmaz əmlak bazarının da özünəməxsus inkişafı və təklif etdiyi fərqli xidmətlər bütün dünyanın diqqətini cəlb edir. Burada göz oxşayan uca binaların çoxluğu daşınmaz əmlak bazarının nail olduğu yeganə nailiyyət deyil.
Lüks mənzilli binaların, dənizkənarı yaşayış komplekslərinin, villaların, əyləncə, ticarət və biznes mərkəzlərinin çoxluğu Dubayı xarakterizə edən əsas cəhətlərddir. Ən müxtəlif ehtiyacları qarşılayan yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrinin təklif olunması daşınmaz əmlak bazarının bu şəhərdə hansı dərəcədə inkişaf etdiyindən xəbər verir.
830 metr hündürlüyündə və 163 mərtəbdən ibarət olan dünyanın ən hündür binası – Bürc Xəlifə, dünyanın “yeganə 7 ulduzlu” ən lüks oteli – Bürc Əl Ərəb, otel və villa əmlakları ilə əhatələnmiş palma formasında olan dünyanın ən böyük süni adası – Palm Cümeyrə, bu saysız əmlaklardan bəziləridir.
Daşınmaz əmlak varsa, onun idarə olunması, onun işlək və təhlükəsiz saxlanması da önəmlidir. Həmin bu yaşayış, əyləncə, kommersiya və ticarət sahələrinə davamlı və keyfiyyətli xidmət olunması, əmlakların tikilməsi qədər əhəmiyyətli müzakirə mövzusudur.
Dünyanın hər yerindən cəlb olunan əmlak mülkiyyətçilərini, investorları, sakinləri, turistləri razı salmaq, onların məmnuniyyətini artırmaq, şəhərdə həm bu sektorun, həm də ümumilikdə biznesin inkişafı üçün mühüm rol oynayır.
Əmlakların idarə edilməsi sadəcə ümumi sahələrin baxımı, kommunal xidmətlərin təmin edilməsi ilə yekunlaşmır. İcarə prosesindən tutmuş, borcların idarə olunmasına, təhlükəsizlikdən tutmuş ən müxtəlif xidmətlərin göstərilməsinə qədər cürbəcür xidmətləri əhatə edən baxım xidmətləri Dubayda ayrıca biznes sahəsi kimi formalaşmışdır.
“Çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının saxlanması və istismar xərcləri” adlı məqalədə bu xidmətlərə ümumi nəzər yetirmişik. Bu yazıdakı əsas məqsədimiz Dubay təcrübəsində bu sektorun inkişafına, onun səciyyəvi cəhətlərinə nəzər yetirməkdir. Bu məqsədlə, Dubayda hər il təşkil olunan böyük bir konfransın həmin sektora qatdığı bəzi faydaları yada salacağıq.
Daşınmaz Əmlak İcmasının İdarə edilməsi
İlk öncə onu vurğulamaq lazımdır ki, Birləşmiş Ərəb Əmirliklərində “əmlak idarəetməsi” və “daşınmaz əmlak icmasının idarə edilməsi” ifadələri fərqli mənaları təyin edir. Əslində, bu ifadələr bir-birinə çox yaxın olduğundan, bu sahədən məlumatı olmayanlar üçün bu fərq dərhal nəzərə çarpmır. Hərçənd, burada Azərbaycan dilinə tərcümə də uğurlu olmadığı üçün, bu iki ifadədəki fərqi dərhal ayırd etmək asan deyil.
İcazənizlə, məsələni aydınlaşdırmağa cəhd edək. “Əmlak idarəetməsi”, “obyekt idarəetməsi” və ya “daşınmaz əmlak idarəetməsi” deyəndə hər hansı tikilinin idarə edilməsi nəzərdə tutulur. İngiliscəyə tərcümədə “facility management” mənasını verən bu ifadə hər hansı binanın saxlanması və idarə olunmasını bildirir.
Bina və ya tikili dedikdə, əsasən qeyri-yaşayış sahələri, istehsal, kommersiya, ticarət sahələri diqqətə alınır. Türk dilində bu anlayışa ümumi olaraq “təsis” deyirlər. Azərbaycan dilində həm “daşınmaz əmlak”, həm də “obyekt” sözləri bu sözü tam əks etdirmir. Bu haqda başqa bir yazıda danışarıq.
“Daşınmaz əmlak icmasının idarə edilməsi” ifadəsi isə ingiliscədə “real estate community management” və ya sadəcə “community management” kimi səslənir. Bu ifadədə “community”, yəni “icma” sözünün əlavə olunması daşınmaz əmlakın məhz yaşayış sahəsi olmasına işarə edir.
Yəni, yaşayış binası, villa kompleksi, rezidens və sairə. Həmin kompleksin bütün iştirakçılarına isə, yəni sakinlərinə, mülkiyyətçilərə, icarəçilərə, xidmət göstərən tərəflərə ümumi olaraq “daşınmaz əmlak icması” adı verilir.
Əslində, bu ifadə sadəcə Dubaya xas olan termin deyil. Onun əsas mənbəyi də elə qərb təcrübəsidir. Sadəcə olaraq, ölkəmizdə əmlakların baxımı sahəsində belə fərqləndirmə olmadığı üçün, eləcə də, bu sektorun inkişafı və ictimaiyyət nəzərindəki görünüşü o səviyyədə olmadığı üçün, belə terminlərin anlaşılan olmaması da təbiidir.
“İcma Assosiasiyaları İnstitutu” adlı beynəlxalq ticarət assosisiasiyası var. Bu təşkilatın ABŞ-da, Avropada, Yaxın şərqdə, Asiya ölkələrində fəaliyyət göstərən 60-dan çox nümayəndəliyi mövcuddur. Bu assosiasiya və onun nümayəndəlikləri mənzil mülkiyyətçiləri və əmlakları idarə edən təşkilatlar üçün faydalı resurlslar və platformalar təklif edir. Bu assosiasiyanın daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sektorunda roluna başqa bir yazıda təkrar qayıdarıq.
Növbəti bölümdə haqqında danışacağımız zirvə toplantısı, bu assosiasiyanın bir neçə ölkə üzrə nümayəndəliyinin, eləcə də sektorda fəaliyyət göstərən digər təşkilatların dəstəyi ilə təşkil olunur və ona görə də beynəlxalq səviyyədə tanınan konfrans hesab olunur.
Beynəlxalq Daşınmaz Əmlak İcmasının İdarəetmə Sammiti
Dubayda hər ilin sonu daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sahəsində yenilikləri müzakirə etmək, təcrübələri bölüşmək, eləcə də, sektorun fəaliyyətini qiymətləndirmək məqsədilə “Dubai IRECMS” adlı böyük tədbir təşkil olunur. Tərcümədə “Beynəlxalq Daşınmaz Əmlak İcmasının İdarəetmə Sammiti” mənasını verən zirvə toplantısı.
Bu sammitdə daşınmaz əmlakın idarə edilməsi sahəsində fəaliyyət göstərən özəl şirkətlərlə bərabər, Dubay Əmirliyinin daşınmaz əmlak sahəsinə baxan nümayəndələri, xarici mütəxəssislər və qonaqlar, assosiasiyaların nümayəndələri də iştirak edirlər. Sammiti əhəmiyyətli və faydalı edən, təkcə sektorun bütün önəmli nümayəndələrinin bu tədbirdə iştirak etməsi deyil. Onunla yanaşı, tədbirin marağını artıran həm də onun təşkilati formasıdır.
Biz iştirak edən ildə, sammitin ilk günləri sahə ekspertləri tərəfindən daşınmaz əmlakın idarə olunması mövzusunda master klasların keçirilməsi ilə başlamışdı. Daha sonra bir günlük böyük konfrans, növbəti gün isə “Gala” gecəsi. Gün boyu müxtəlif seminarlar, “workshop”-lar, konfransa dəvət olunan tanınmış natiqlər…
Niyyətimiz əslində bu tədbiri reklam etmək və ya tərifləmək deyil. Bu detalları qeyd etməkdə və ümumiyyətlə bu yazını yazmaqda əsas məqsəd, belə konfransların sektorun inkişafındakı rolunu, onun verdiyi faydanı önə çıxarmaqdır.
Bunun üçün, “Gala” gecəsi haqda bəzi elementlərə də toxunmaq istərdim. Gecənin əyləncəli tərəfi öz yerində, ancaq proqramın rəsmi hissəsi də kifayət qədər həyəcanlı təəssüratlar yaradır. Qısa qeyd etsək, proqram sektorda çalışan şirkətlərin, mütəxəssislərin və digər nümayəndələrin qiymətləndirilməsi prosesini əks etdirir.
Tanıdığınız hansısa kino və ya musiqi mükafatlandırma gecəsi təsəvvür edin. Müxtəlif nominasiyalar üzrə ilin ən yaxşıları elan olunur, səhnəyə çağırılır, mükafatını alır və təşəkkürlərini ifadə edirlər. Eynilə, bu sektorun ən yaxşıları daha öncədən müəyyən münsiflər heyəti tərəfindən seçilir, qızıl və gümüş yerlərin sahibi müəyyən olunur.
Bu məqamda bəzi nominasiyaların adlarını çəkmək yerinə düşər:
- “İlin ən yaxşı Daşınmaz əmlakın idarə edilməsi şirkəti”
- “İlin ən yaxşı müştəri məmnuniyyəti yaradan təşəbbüsü”
- “İlin ən yaxşı Mühafizə şirkəti”
- “İlin ən yaxşı CEO-su” (sektor üzrə)
- “İlin ən yaxşı peşəkar işçisi”
Sayı iyirmidən çox olan bu nominasiyalarda bəzən eyni şirkət iki dəfə qalib olur, bəzən bir nominasiya üzrə qalib, digərində isə ikinci və ya üçüncü yeri tutur. Lakin burada əsas olan sadəcə qiymətləndirilmə və mükafatlar deyil. Sektor ictimaiyyətinin bir araya gəlməsi, problemləri müzakirə etməsi, yeni təcrübələri bölüşməsi və əlaqələrin möhkəmləndirilməsidir.
Əllidən çox yerli və beynəlxalq çıxışçılar, daşınmaz əmlak sahəsində çalışan şirkət, dövlət nümayəndələri, yüzlərlə peşəkar və qərarverici şəxslər. Bir ekosistemin əsas iştirakçılarının bir araya gəldiyi böyük bir məkan düşünün. Buna sektor icması da demək olar. Özü də milyonlarla insanın həyatında rol oynayan, milyonlarla dollar dəyəri olan böyük bir biznes sektorunun.
Beləliklə,
Bu yazıda Daşınmaz əmlak icmasının idarə edilməsi mövzusunu Dubay misalında təsvir etəyə çalışdıq. Ölkəmizdə bu sektor hələ yetərincə inkişaf etmədiyi üçün, onu biz daha çox mənzil-kommunal xidmətlərinin göstərilməsi kimi təsəvvür edirik.
Lakin əmlakların idarə edilməsinin ayrıca bir biznes sektoru kimi formalaşması, assosiasiyalaşması və peşəkar icmaların yaradılmasının yəqin ki, bu sahənin inkişafının yeni mərhələlərini əks etdirir. Yuxarıda təsvir olunan Dubay təcrübəsində, Daşınmaz Əmlak İcmasının İdarə edilməsi Sammiti haqqındakı təəssüratlarda bu cəhətlərə diqqət çəkməyə çalışdıq.
Hər halda uğurlu təcrübələrin öyrənilməsi və faydalı elementlərin götürülməsi, istənilən sahənin inkişafı üçün zəmin yaradan əsas amillərdən biridir.