Müasir yaşayış kompleksləri və çoxmənzilli binalarda kommunal və texniki xidmətlər gündəlik həyatımızın ayrılmaz hissəsidir. Ona görə də kommunal xidmət haqqının hesablanması və ona təsir edən amilləri başa düşmək vacibdir.
Təmizlik, mühafizə, liftlərin istismarı, yaşıllıq sahələrinin saxlanılması, texniki baxışlar və digər xidmətlər sakinlərin rahatlığı və təhlükəsizliyi üçün vacibdir. Lakin bu xidmətlərin maliyyələşdirilməsi – yəni xidmət haqlarının necə hesablanması – həm bina idarəçiləri, həm də sakinlər üçün tez-tez sual doğuran mövzudur.
Bu mövzu haqqında illər əvvəl bir məqalə yazmışdıq. Lakin mövzuya olan marağın yüksək olması bu haqda yeni məqalənin yazılmasına ehtiyac yaradır. Bu dəfəki yazıda kommunal xidmət haqqının hesablanmasına fərqli bir baxış təqdim edəcəyik.
Bir tərəfdən xidmətlərin keyfiyyətli olması tələb olunur, digər tərəfdən isə ödənişlərin ədalətli və əsaslandırılmış olması vacibdir. Əslində bu hesablamanın məntiqi çox sadədir və əksər hallarda aşağıdakı formul üzərində qurulur:
1 m² üçün xidmət haqqı = Ümumi xərclər / Xidmət göstərilən sahə (m²)
Yəni, bir binada xidmət haqqını müəyyən edən iki əsas məsələ var: a) ümumi xərclərin həcmi, və b) bu xərclərin neçə kvadrat metrə bölünməsi.
Bu məqalədə kommunal və texniki xidmət haqlarının hesablanmasına təsir edən 3 əsas amili izah edəcək, real nümunələrlə mövzunu daha aydın edəcəyik. Məqsədimiz həm idarəçilərə, həm də sakinlərə bu prosesi daha yaxşı anlamaqda kömək etməkdir.
1. Binanın ölçüsü və infrastruktur xüsusiyyətləri
Xidmət haqlarına birbaşa təsir edən ən əsas amillərdən biri binanın fiziki xüsusiyyətləridir. Buraya mərtəbələrin sayı, girişlərin sayı, liftlərin mövcudluğu, həyət sahəsinin ölçüsü, yeraltı dayanacaq, texniki otaqlar və digər infrastrukturlar daxildir.
Bütün bunlar birbaşa ümumi xərclərin həcmini formalaşdırır. Niyə bu amil vacibdir?
Sadə dillə desək, bina nə qədər böyük və kompleksdirsə, ona göstərilən xidmətlər də bir o qədər çox və bahalı olur. Məsələn:
- 5 mərtəbəli, liftsiz bina – burada əsas xərclər təmizlik, işıqlandırma və xırda texniki təmir işləri ilə məhdudlaşır.
- 16 mərtəbəli, 2 liftli bina – burada liftlərin texniki baxışı, ehtiyat hissələri, müntəzəm servis xərcləri, daha geniş təmizlik sahələri və təhlükəsizlik tədbirləri tələb olunur.
- Böyük yaşayış kompleksi – əlavə olaraq mühafizə xidməti, kamera sistemləri, yaşıllıq sahələrinin saxlanılması, oyun meydançalarının baxımı kimi xərclər də yaranır.
Binanın təchizatı amilinə nümunə
Məsələn, Bakıda yeni tikilmiş, 3 blokdan ibarət və hər blokda 2 lift olan bir binada aylıq lift servisi, ehtiyat hissələri və texniki baxış üçün xərclər, köhnə və liftsiz binaya nisbətən 3-4 dəfə çox ola bilər. Bu fərq birbaşa xidmət haqqına əks olunur.
Bu səbəbdən, “niyə qonşu binada xidmət haqqı azdır, bizdə çoxdur?” sualına cavab verərkən ilk baxılmalı olan məqam məhz infrastruktur fərqləridir.
2. Göstərilən xidmətlərin növü və keyfiyyət səviyyəsi
Xidmət haqlarını formalaşdıran ikinci əsas amil göstərilən xidmətlərin həcmi və keyfiyyətidir. Hər bina eyni səviyyədə xidmət almır və bu da ümumi xərclərin strukturunu dəyişir.
Xidmət növləri nələri əhatə edir? Bu haqda ayrıca bir məqalə də mövcuddur və daha ətraflı həmin yazıdan tanış ola bilərsiniz. Adətən aşağıdakı xidmətlər paketə daxil olur:
- Ümumi sahələrin təmizliyi (pilləkənlər, dəhlizlər, girişlər)
- Zibilin daşınması və konteynerlərin saxlanılması
- Liftlərin istismarı və texniki baxışı
- Elektrik və su xətlərinin nəzarəti
- Mühafizə və kamera sistemləri (əgər varsa)
- Yaşıllıq sahələrinin və həyətin baxımı
Bəzi binalarda bu siyahıya əlavə olaraq uşaq meydançasının baxımı, hovuz, fitnes zalı, reception xidməti kimi əlavə imkanlar da daxil edilir.
Keyfiyyət də qiymət deməkdir
Məsələn, gündə 1 dəfə təmizlənən girişlə, gündə 3 dəfə təmizlənən giriş arasında xərq fərqi var. Eyni şəkildə, sertifikatlı və peşəkar texniki heyətin çalışdığı bina ilə təsadüfi usta çağırılan bina arasında həm keyfiyyət, həm də xərc fərqi yaranır.
Yəni, xidmətlərin səviyyəsi yüksəldikcə, ümumi xərclər artır, bu da formul üzrə 1 m² üçün düşən məbləğin yüksəlməsinə səbəb olur.
Bundan başqa, xidmət çeşidinin sayı da keyfiyyətə təsir edən amillərdəndir. Məsələn, təmizlik xidmətlərini götürdükdükdə, təmizliyin aparılma tezliyi necə keyfiyyətə təsir edirsə, hansı təmizlik metodlarından istifadə edilməsi də keyfiyyətə təsir edə bilir.
Bir var süpürmək, bir var silmək, biri də var daha dərin təmizlik işləri. Bunların çeşidi və xidmət intervalları keyfiyyətə təsir edən, eyni zamanda ümumi xidmət xərcini dəyişən önəmli bir seçimdir.
Real nümunə
Bir binada mühafizə xidməti 24/7 fəaliyyət göstərirsə və bu iş üçün 2 növbəli əməkdaş saxlanılırsa, bu artıq aylıq büdcədə ciddi yer tutur. Digər binada isə sadəcə kamera sistemi var və canlı mühafizə yoxdur. Nəticədə ikinci binada xidmət haqqı daha aşağı olur.
Burada əsas məqam odur ki, sakinlər ödədikləri məbləğin qarşılığında hansı xidmətləri aldıqlarını dəqiq bilməlidirlər. Şəffaf siyahı və izah, etimadı artırır və narazılıqların qarşısını alır.
3. Xidmət miqyası və sahə effekti
Əvvəl qeyd etdiyimiz formulda ikinci əsas hissə xidmət göstərilən sahədir. Çox vaxt bu amil nəzərdən qaçırılır, amma əslində xidmət haqlarının “bahalı” və ya “ucuz” görünməsində ən kritik faktorlardan biridir.
Qısa olaraq, xidmət göstərilən sahə, miqyas böyüdükcə, vahid qiymət azalır. Burada məntiq çox sadədir:
Eyni xərclər nə qədər böyük sahəyə bölünürsə, 1 m² üçün düşən məbləğ bir o qədər azalır. Məsələni sadə dildə izah edək.
Tutaq ki:
- Kiçik binanın aylıq ümumi xərci: 2,000 AZN
- Xidmət göstərilən ümumi sahə: 1,000 m²
- Nəticə: 2 AZN / m²
Digər tərəfdən:
- Böyük binanın aylıq ümumi xərci: 3,000 AZN
- Xidmət göstərilən ümumi sahə: 3,000 m²
- Nəticə: 1 AZN / m²
Göründüyü kimi, ikinci binada ümumi xərclər daha yüksək olsa da, sahə böyük olduğu üçün hər kvadrat metrə düşən qiymət daha aşağıdır. Bu isə birbaşa hər bir mənzil sahibinin ödədiyi məbləğin azalması deməkdir.
Bu səbəbdən, çox vaxt daha hündür, daha böyük və daha çox mənzilli binalarda xidmət haqqı paradoksal olaraq daha aşağı olur. Çünki:
- Lift onsuz da lazımdır (5 mərtəbədə də, 15 mərtəbədə də)
- Mühafizə onsuz da saxlanılır
- Təmizlik onsuz da aparılır
Amma bu xərclər 20 mənzilə yox, 100 mənzilə bölünəndə hər kəs üçün yük azalır. Bu, klassik miqyas effektidir.
Binaların idarə edilməsində rəqəmsallaşmanın rolu
Bu qədər dəyişən amil, hesablamalar və fərqli ssenarilər fonunda xidmət haqlarını əl ilə, Excel-də və ya kağız üzərində idarə etmək getdikcə çətinləşir. Büdcənin düzgün planlanması, xərclərin izlənməsi, hər mənzilə düşən payın dəqiq hesablanması ciddi diqqət tələb edir.
Son illər bir çox bina idarəçiləri bu prosesi daha səliqəli və şəffaf aparmaq üçün rəqəmsal idarəetmə platformalarına yönəlir. Bu tip sistemlər xərcləri kateqoriyalara bölməyə, avtomatik hesablamalar aparmağa və sakinlərə daha şəffaf məlumat təqdim etməyə imkan verir.
Bloq səhifəmizdə rəqəmsallaşmanın önəmi haqqında bir neçə məqalə olduğu üçün əlavə detallara enməyə yəqin ki, ehtiyac yoxdur. Ətraflı məlumat üçün “rəqəmsallaşma niyə şərtdir” və “Binaların idarə edilməsində rəqəmsal platformalar” haqqında yazılara nəzər yetirə bilərsiniz.
Rəqəmlərin arxasındakı məntiqi anlamaq hər şeyi dəyişir
Kommunal və texniki xidmət haqları sadəcə “rəqəm” deyil. Onlar binanın ölçüsü, infrastrukturu, göstərilən xidmətlərin keyfiyyəti və sakinlərin sayı kimi real amillərin nəticəsidir.
Bu amilləri düzgün analiz etmədən, ədalətli və davamlı sistem qurmaq mümkün deyil. İdarəçilər üçün əsas vəzifə – xərcləri peşəkar şəkildə planlamaq, sakinlər üçün isə – ödədikləri məbləğin haraya getdiyini anlamaqdır.
Qarşılıqlı anlayış və şəffaflıq olduqda, həm xidmət keyfiyyəti yüksəlir, həm də icma daxilində etibar formalaşır.
Unutmayaq ki, yaxşı idarə olunan bina sadəcə təmiz və səliqəli deyil, eyni zamanda maliyyə baxımından da sağlam və şəffaf olan binadır Bu isə uzunmüddətli perspektivdə hər kəs üçün real dəyər yaradır.