Daşınmaz əmlakların idarə edilməsi mövzusunda bir sıra yazılar dərc etmişik. Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak, çoxmənzilli binalar, kommunal ödənişləri və digər mövzuları analiz etməyə çalışmışıq.
Lakin bu sahədən danışarkən, sektorun ən önəmli rola malik oyunçularından biri olan vacib bir qurum barədə danışmamaq, oxuculara bu sahədə çatdırmaq istədiyimiz biliklərin natamamlığına səbəb olar. “Mənzil mülkiyyətçilərinin assossiasiyası” əmlakların idarə edilməsi sektorundə son dərəcə əhəmiyyətli rola malikdir və onun rolu haqqında məlumatlı olmaq vacibdir.
Məqalədə toxunulan alt mövzular:
Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti nədir?
Ölkəmizdə çoxmənzilli binaların idarə olunması və bu sektorun tənzimlənməsi Mənzil məcəlləsinin tələbləri əsasında formalaşır. Digər məqalələrimizdə bu məcəllənin bəzi hissələrinə nəzər yetirmişik. Bu yazıda isə binaların idarə edilməsində əhəmiyyətli rola malik olan bir institut, önəmli bir nəzarət orqanı haqqında təhlil aparacağıq.
Çoxmənzilli binalar müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak tipinə aiddir. Qanunun tələbi ilə belə əmlaklarda ümumi sahələrin, ortaq əmlakların saxlanması və idarə olunması bütün sahə mülkiyyətçilərinin, yəni mənzil sahiblərinin birgə məsuliyyəti hesab edilir.
“Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” (və ya qısaca “MMMC” deyək) həmin fəaliyyəti həyata keçirəcək idarəetmə və nəzarət orqanının adıdır. “MMMC” adı bəzi oxucuları çaşdırıb “MMC” ilə qarışıq salmasına səbəb ola bilər.
“MMC” və ya “Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət” hüquqi şəxsin formalarından biridir. Yəni dövlət qeydiyyatına alınmış bir və ya bir neçə təsisçinin yaratdığı hər hansı bir şirkət. 3MC və ya MMMC isə çoxmənzilli binalarda mülkiyyətçilər tərəfindən yaradılan idarəetmə orqanına qanunda verilən addır.
MMMC də əslində hüquqi şəxs hesab olunur və dövlət qeydiyyatına alınır. Ancaq kommersiya təşkilatı sayılan MMC-nin hədəfi mənfəət qazanmaqdırsa, eyni bina və ya bina kompleksində yerləşən mənzillərin mülkiyyətçiləri tərəfindən yaradılan MMMC qeyri-kommersiya təşkilatıdır və məqsədi binanın ümumi əmlakının şəffaf formada idarə edilməsidir. Mənzil məcəlləsinin altıncı bölümü bu mövzunu əhatə edir.
Məcəllənin dili ilə desək, “Çoxmənzilli binada daşınmaz əmlak kompleksini birgə idarə etmək, çoxmənzilli binanın ümumi əmlakının istismarını, ona sahibliyi, ondan istifadəni və qanunvericiliklə müəyyənləşdirilmiş hədlərdə barəsində sərəncam verilməsini təmin etmək məqsədi ilə çoxmənzilli binanın sahə mülkiyyətçilərinin könüllü birliyi mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti hesab edilir.”
MMMC-nin funksiyaları və vəzifələri barədə əlavə detallara bir sonrakı bölümdə qayıdacağıq. Ondan öncə, gəlin bu orqanın benəlxalq təcrübələrdə hansı formada təzahür etməsinə nəzər yetirək.
Beynəlxalq təcrübədə əmlakların idarə edilməsinə nəzarət
Daşınmaz əmlak sektoru inkişaf etmiş qabaqcıl ölkələrdə yaşayış binalarının idarə olunmasında mühüm rola malik olan bu təşkilatın adı “Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” adlanır. Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası (və ya qısaca “MMA”), Azərbaycan qanunlarında MMMC deyə bəhs etdiyimiz qurumun ekvivalenti hesab edilir.
Əslində, bəzi ölkələrdə bu qurumun adı sadəcə mülkiyyətçilərin assosiasiyası (“owners’ association”) adlanır. Ona görə ki, həmin sahəni tənzimləyən qanun sadəcə çoxmənzilli binaların idarəetməsini nəzərdə tutumur.
Müştərək mülkiyyətli əmlak tiplərinə həm yaşayış, həm də qeyri yaşayış sahələri mövcud olan və ya sadəcə qeyri-yaşayış sahələrindən ibarət əmlak növləri də daxil olduğu üçün, qanunda həmin təşkilatın adında “mənzil” sözünün istifadə edilməməsi başa düşüləndir. Məsələn, Birləşmiş Ərəb Əmirliklərində “Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak” haqqında qanun bu təşkilatı “mülkiyyətçilərin komitəsi” adlandırır.
Lakin bir sıra qabaqcıl ölkələrdə bu təşkilat məhz “Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” və ya ona yaxın tərcümə ilə adlandırılır. Amerika, Kanada, Almaniya kimi ölkələrdə bu qurum “ev sahiblərinin assosiasiyası” (“home owners’ association”), Britaniyada “rezidentlərin assosiasiyası”, Türkiyədə “Kat malikləri kurulu”, digər ölkələrdə “Kondominium korporasiyası” kimi adlarla ifadə olunur.
Adının necə səslənməsindən asılı olmadan, bütün qanunlarda “Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” hər hansı əmlak kompleksində yaşayış və qeyri-yaşayış sahəsinə sahib olan mülkiyyətçilər tərəfindən yaradılan və binanın ortaq əmlaklarının idarə olunmasını təşkil edən qurumun adını ifadə edir.
Müxtəlif ölkələrin qanunlarına görə, mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyaları və ya MMA-lar yaranma və fəaliyyət mexanizmlərinə görə bir-birindən qismən fərqlənə bilər. Lakin onların məqsədi, hədəfi, ümumi iş prinsipləri və bir çox digər cəhətləri tamamilə üst-üstə düşür.
Bu baxımdan, ölkəmizdə MMMC adı ilə ortaya çıxan təşkilat da öz “həmkarları” ilə eynilik təşkil edir. Yəni MMMC-ni yerli MMA adlandıra bilərik. Növbəti bölümdə, MMA-nın yaranması və işləmə mexanizmlərinə dair bəzi məqamların üzərindən keçəcəyik.
Mənzil mülkiyyətçilərinin assossiasiyası və onun əsas funksiyaları
Bütün önəmli məsələləri əhatə edərək oxuculara faydalı izahlar təqdim edə bilmək üçün, mənzil mülkiyyətçilərinin assossiasiyaları haqqında ayrıca məqalə hazırlamaq daha əlverişli olar. Ona görə də MMA haqqında ümumi anlayışları əhatə edən bu yazını daha qısa tutmağa çalışacağıq.
Bu məqamı gözləməklə yanaşı, oxucunu MMA haqqında yetərli dərəcədə məlumatlandırmaq da əsas hədəfimiz olduğu üçün bu bölümdə təşkilatın iki önəmli cəhətinə diqqət yetirəyəcyik:
- MMA-nın yaranması
- MMA-nın əsas funksiyaları
MMA-nın yaranması
Mənzil mülkiyyətçiləri assossiasiyasının kim tərəfindən və nə vaxt yaradılması davamlı prosesin əvvəlində dayanan məsələlərdir. Ancaq bu məsələnin də önəmini təkrar vurğulamağa yəqin ki, ehtiyac yoxdur.
MMA kim tərəfindən yaradılır
Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası (MMA) hər hansı çoxmənzilli yaşayış binasının, rezidensin və ya multifunksional əmlak kompleksinin sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən yaradılan idarəetmə təşkilatıdır. Yəni bu qurum, mülkiyyətçilərdən ibarət üzvləri olan, idarəetmə və nəzarət funksiyaları daşıyan rəsmi təşkilatdır.
Hər bir əmlak və ya əmlak qrupu üçün yalnız bir MMA yaradılır. Həmin əmlakda heç bir mülkü olmayan birinin MMA-ya üzvlüyü nəzərdə tutulmur, hətta qadağan edilir.
Binada mənzil alan “yeni mülkiyyətçinin” bu təşkilata üzv olma hüququ olduğu kimi, əmlakını satan “köhnə mülkiyyətçinin” də üzvlükdə çıxarılması qanunla tələb olunur.
MMA nə vaxt yaradılır
MMA-in yaradıla bilməsi üçün şərtlər ölkədən-ölkəyə fərqlənə bilər. Məsələn, Azərbaycan qanunlarına görə, hər hansı yaşayış binasını idarə etmək məqsədilə MMMC yaratmaq üçün, həmin binanın sahə mülkiyyətçilərinin ən azı 50%-nin təsdiqi tələb olunur.
Yeni tikilməkdə olan binalarda daha bir yanaşma mövcuddur. Məlumdur ki, yeni tikilən binada mülkiyyət sahibi olanlar binanın tikintisi ilə məşğul olan mənzil tikinti kooperativinin (MTK) üzvləri hesab olunur. Binadakı sahələrin ən azı 50%-i öz mülkiyyətçilərinə, yəni MTK üzvlərinə verildikdən sonra, MTK özünü ləğv edib MMMC kimi fəaliyyət gösətərə bilər.
Dubayda hər bir bina kompleksi üçün “Mülkiyyətçilərin Komitəsi” adlı qurumu “Daşınmaz Əmlakın Tənzimləmə Agentliyi” adlı dövlət orqanı özü yaradır və binanın mülkiyyətçiləri arasından 9 nəfərdən ibarət komitə üzvlərini təyin edir. Mülkiyyətçilərin komitəsinin yaradılması üçün binada mənzillərin ən azı 10%-nin mülkiyyətçisi qeydiyyata alınmalıdır.
Türkiyədə binanın idarə edilməsi mülkiyyətçilər arasından seçilmiş bir nəfər və ya 3 nəfərdən ibarət idarəedici qurum (yönətim kurulu) tərəfindən icra olunur. Lakin idarəediciyə nəzarət Mənzil mülkiyyətçiləri qurumu (“kat malikləri kurulu”) tərəfindən həyata keçirilir və bu qurum binadakı sahələrin ən azı 50%-nə sahib olan mülkiyyətçilərin iştirakı ilə formalaşmış hesab olunur.
ABŞ-da əmlak kompleksi planlaşdırılan zaman tikinti şirkəti MMA yaradılması barədə bəyannamə hazırlayır. Burada əsas şərtlər və məsuliyyətlər əks olunur. Mənzillər və ya evlər satıldıqca, yeni mülkiyyətçilər avtomatik olaraq MMA-nın üzvü olur və qaydaları qəbul edir. İlk vaxtlar idarəçilik tikinti şirkətində olsa da, evlərin 50-70%-i satıldıqdan sonra MMA-ya rəhbərlik tam mülkiyyətçilərin əlinə keçir.
Əsas funksiyaları
Daha öncə də qeyd etdik ki, MMA aid olduğu binanın və ya əmlak kompleksinin ortaq əmalaklarını, ümumi sahələrini idarə edir, onların baxımını təşkil edir.
Bəzi qanunlarda bu təşkilat idarəetmə funksiyasını kənar təşkilata ötürə bilir. Azərbaycanda Mənzil məcəlləsi həm birbaşa idarəetmə, həm də kənar təşkilata ötürmə formalarını qəbul edir. İkinci halda qurum özü sadəcə nəzarət funksiyasını saxlayır.
MMA-nın əsas funksiyalarına aşağıdakılar daxildir:
- Əgər baxım xidmətlərini özü birbaşa təşkil edirsə, bina mülkiyyətçiləri ilə xidmət müqaviləsi bağlayır və xidmət haqlarının, yəni kommunal ödənişlərin yığımını təşkil edir
- Xidmətlərin göstərilməsi kənar təşkilata verilirsə, həmin təşkilatın seçilməsini təşkil edir, təsdiqləyir və onunla müqavilə bağlayır (bu halda sakinlərin xidmət müqaviləsi idarəedici təşkilatla bağlanır)
- Binanın idarə edilməsi, ortaq əmlakların saxlanması üçün illik büdcəni hazırlayır və ya kənar idarəedici təşkilat tərəfindən hazırlanmış büdcəni razılaşdırır
- Binadakı mülkiyyətçilərin hüquqlarının qorunmasını təmin edir, kənar idarəedici təşkilatla münasibətləri tənzimləyir
- Qaydalara uyğun olaraq, binanın ümumi əmlakınının idarə olunmasına dair qərarlar qəbul edir və sairə.
Belliklə,
Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası, bizim yerli adı ilə desək, Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti çoxmənzilli yaşayış binalarının idarə olunması, ümumi əmlakın saxlanması və ümumilikdə bu sektorun tənzimlənməsində önəmli rolu olan təşkilatdır.
Sahə mülkiyyətçilərinin hüquqlarının qorunması və xidmətlərin effektiv təşkili baxımından bu təşkilatın önəmini beynəlxalq təcrübələrdə də müşahidə edə bilirik. Qurumun yaradılması, işləmə mexanizmləri və digər cəhətlərini növbəti yazılarda daha ətraflı əhatə etməyə çalışıacağıq.