Son vaxtlar tez-tez rastlaşdığımız və çoxumuzu düşündürən bir mövzu var: MMMC necə işləyir?
Artıq bir neçə dəfə vurğulamışıq ki, çoxmənzilli yaşayış binası və ya əmlak kompleksində binanı və onun ümumi əmlakını idarə etmək mülkiyyətçilərin ortaq məsuliyyətidir. Mənzil mülkiyyətçiləri özləri qərar verir ki, bina kompleksinin baxımı və idarə olunması hansı formada həyata keçirilsin.
Bu üsul MMMC də ola bilər, məcəllədə qeyd olunan digər variantlardan biri də. Seçim binadakı sahə mülkiyyətçilərinin “ümumi yığıncağı” vasitəsilə əldə olunur.
Əvvəlki məqaləmizdə təhlil etdik ki, mənzil mülkiyyətçiləri “ümuim yığıncağın” hüquqlarını da özlərinin yaratdıqları “Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” və ya MMMC adlanan hüquqi təşkilata ötürə bilərlər.
Deməli, qeyri-kommersiya təşkilatı olan MMMC-yə əslində iki ümumi mandat verilmiş olur:
- Binanın idarə olunmasını təmin etmək
- Ümumi yığıncağın səlahiyyətlərini icra etmək
İkinci mandat, yəni “ümumi yığıncağın səlahiyyətləri” barədə əsas məsələləri öncəki məqalədə əhatə etdik. Bu məqalədə isə gəlin MMMC-nin necə işləməsini masa üzərinə sərək.
- MMMC haqqında əsas nəyi bilməliyik?
- MMMC necə işləyir?
MMMC haqqında əsas nəyi bilməliyik?
İlk öncə MMMC-nin yaranma məqsədinə və maliyyələşmə mənbələrinə nəzər yetirək.
MMMC qeyri-kommersiya təşkilatıdır
MMMC bina sakinlərinin qərarı ilə yaradılan və dövlət qeydiyyatından keçən hüquqi şəxsdir. Bu təşkilatın, kommersiya təşkilatı olan MMC ilə qarışdırılma ehtimalını başqa bir məqalədə diqqətinizə çatdırmışdıq.
Önəmli məsələlərdən biri də odur ki, MMMC rəsmi qeydiyyata alınan müstəqli tərəfdir. Onun öhdəlikləri bu təşkilata üzv olan mülkiyyətçilərə, mülkiyyətçilərin fərdi öhdəlikləri isə bu təşkilata aid edilə bilməz.
Qanunun tələbi ilə MMMC və ya 3MC kommersiya fəaliyyəti ilə məşğul ola bilməz. Yəni, bu qurumun yaradılma məqsədi biznes fəaliyyəti ilə məşğul olub mənfəət götürmək deyil.
Bununla belə, bu təşkilatın da gəlir mənbələri olmalıdır. Çünki, binanın idarə edilməsi və təşkilatın saxlanması məqsədilə çəkilən xərcləri qarşılamaq lazımdır. Bu vəzifəni hər bir mənzil sahibi tək-tək icra edə bilməz. Əksər sakinlərdə buna nə həvəs olar, nə də ki vaxt.
Deməli, ümumi əmlakın saxlanmasını həyata keçirmək, baxım xidmətləri göstərmək və bu xərcləri maliyyələşdirmək vəzifələri onu idarə edən təşkilata, yəni MMMC-yə həvalə edilir. Necə deyərlər, gəlir və xərcləri “tutuşdurmaq” bu təşkilatın vəzifələrinə aid edilir.
Düzdür, çoxmənzilli binaların idarə edilməsi üçün başqa üsullar və vasitəçilər də var. Başqa bir məqaləmizdə bu üsullar haqqında ətarflə məlumat əldə edə bilərsiniz.
Çoxmənzilli binalara kim xidmət etməlidir?
Yuxarıda qeyd etdik ki, öz fəaliyyətini təşkil etmək məsqədilə MMMC-nin maliyyə mənbəyinə ehtiyacı var. Bəs bu mənbə hardan olmalıdır? Kim binanın baxımını həyata keçirməlidir? Təmir xərclərini kim qarşılamalıdır? Dövlət? Bələdiyyə? MTK? Mənzil İstismar İdarəsi?
Əlbəttə ki, mənzil sahibləri. Bu cavabı nə qədər eşitmək istəməsək də, məntiqi olan və qanunun tələbi bu cavabı göstərir.
Səbəbi isə sadədir. Özəl mülkiyyət. Necə ki, evimizin içərisini özümüz təmir edirik və başqa heç kimdən gözləntimiz yoxdur, yaşadığımız çoxmənzilli binanın idarəetməsi və istismar xərcləri də bizim məsuliyyətimizdir. Çünki bu binalar da bizim özəl mülkiyyətimizdir.
Sadəcə olaraq, mənzilin içərisindən fərqi ondan ibarətdir ki, mənzil və ya qeyri-yaşayış sahəsi öz cizciləri daxilində sadəcə bizə məxsusdur. Binanın digər ümumi sahələri və ümumi əmlakları isə bütün mülkiyyətçilərin ortaq əmlakıdır.
Ona görə də, ümumi əmlakın baxımı və idarəetmə qərarları bütün mülkiyyətçilərin ümumi məsuliyyəti hesab olunur. Bina və onun ümumi əmlakı özəl mülkiyyət olduğu üçün, dövlətin və ya digər tərəflərin də bu mənada hər hansı öhdəliyi yoxdur.
MMMC-lərin maliyyə mənbəyi haradır?
Yuxarıda qeyd olunan fəaliyyəti dəstəkləmək məqsədilə, qanunda mənzil mülkiyyətçilərinə vahid bir təşkilat yaratmaq imkanı verilir. Binanı idarə etmək, ortaq qərarlar vermək, xərclərə və gəlirlərə bir mərkəzdən nəzarət etmək üçün MMMC adlı təşkilatın yaradılması seçimi təqdim olunur.
Deməli, maliyyə mənbəyi məsələsinə də bu prizmadan baxmaq gərəkir. Beləliklə, MMMC-nin əsas gəlir mənbəyi bütün mülkiyyətçilərdən yığılmalı olan xidmət haqları hesab olunur.
Bu ödənişlərə el arasında bir neçə fərqli adlar deyilir: kommunal haqqı, aylıq ödəniş, komendant pulu, kommunal pulu və sairə. Kommunal haqqı, onun hesablanması və digər əlaqəli mövzular haqında ətraflı məlumatlarla başqa məqalələrimizdə tanış ola bilərsiniz.
Bəs MTK-nın və ya dövlətin heç bir öhdəliyi yoxdur? Yəni, bütün xərclər yalnız mənzil sahiblərinə aid edilməlidir?
Bu kimi suallar da təbii olaraq bizi düşündürür. Əslində bütün məsuliyyət mənzil sahiblərinə aid deyil. Sadəcə, bu artıq fərqli mövzuya çıxdığı üçün onun cavabını da başqa məqaləyə saxlayaq.
Lakin növbəti bölümə keçməzdən öncə bir məqamı qısa da olsa vurğulamaq lazımdır. MMMC-nin gəlir mənbəyi təkcə mənzil mülkiyyətçilərindən və ya daha ümumi ifadə ilə, sahə mülkiyyətçilərindən yığılan xidmət haqları ilə məhdudlaşmır.
Öncəki məqaləmizdə qeyd etdik ki, “ümumi yığıncağın” qərarı ilə ümumi əmlakın bir hissəsi icarəyə verilə bilər. Bu halda əldə olunan icarə gəlirləri MMMC-nin fəaliyyətini tənzimləmək üçün əlavə maliyyə mənbəyidir.
MMMC-nin kredit götürmək, dövlət dəstəyi almaq və ya digər formada maliyyə əldə etmək imkanları olduğunu da qeyd etmək yerinə düşər.
MMMC necə işləyir?
MMMC-nin necə yaradıldığını, hansı məqsədlə yaradıldığını və necə maliyyələşdiyini nəzərdən keçirdik. Bəs MMMC necə işləyir?
Bu suala cavab vermək üçün daha spesifik olan üç sualı cavablandırmağa çalışaq:
- MMMC-nin üzvləri kimlərdir?
- MMMC necə idarə olunur?
- MMMC hansı işləri görür?
MMMC-nin üzvləri kimlərdir?
Binada mülkiyyət sahibi olan bütün şəxslərin bina üçün yaradılmış MMMC-yə üzv olmaq hüququ vardır. Lakin “ümumi yığıncağın iştirakçısı” və “MMMC üzvü” anlayışlarını qarışdırmamaq lazımdır.
Bu fərqi başa düşmək üçün ilk öncə “mülkiyyətçi” anlayışına qayıtmaq lazımdır. Mülkiyyət sahibi dedikdə, adətən binada mənzil alan şəxs və ya mənzil mülkiyyətçisi nəzərdə tutulur. Bu hər hansı fiziki və ya hüquqi şəxs ola bilər.
Ancaq, bir çox hallarda “mənzil mülkiyyətçisi” yerinə “sahə mülkiyyətçisi” ifadəsi işlətmək daha doğru olar. Çünki, yeni tikilən əksər binalarda sadəcə yaşayış sahələri deyil, qeyri-yaşayış sahələri də mövcud olur.
Hər iki mülkiyyət tipinin sahiblərinin binadakı maraqları və hüquqları eynidir. Ona görə də hər iki mülkiyyətçi tipini əhatə etdiyi üçün “sahə mülkiyyətçisi” anlayışını işlətmək daha doğru hesab olunur.
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakların bütün növlərində ümumi, yəni ortaq əmlaklar olduğu üçün, bu tipli əmlaklarda ortaq idarəetməyə ehtiyac vardır.
Beləliklə də, bütün sahə mülkiyyətçiləri əmlakdakı “ümumi yığıncağın” iştirakçısı hesab olunur. Yəni mülkiyyət hüququ əldə etdiyi andan həmin şəxs avtomatik olaraq, binanın mülkiyyətçilərinin “ümumi yığıncağının iştirakçısı” hüququnu əldə edir.
Lakin, MMMC müvafiq qərarla sonradan yaradılan, idarə olunan, ləğv edilə bilən bir təşkilat formasıdır. Əsas məsələ odur ki, MMMC-nin üzvləri də yalnız və yalnız mülkiyyətçilərinin “ümumi yığıncağının iştirakçıları” ola bilər.
Bütün sahə mülkiyyətçilərinin MMMC-nin üzvü olmaq hüququ olsa da, üzvlük məsələsi məcburi deyil. Eyni zamanda, sonradan mülkiyyət hüququ əldə edən sahə mülkiyyətçisinin də sonradan MMMC-yə qoşulma hüququ qanun tərəfindən təmin edilir.
Bununla yanaşı, sonradan mülkiyyətini satan MMMC üzvü avtomatik olaraq üzvlükdən kənar edilir. Çünki, “kənar şəxslərin”, yəni binada sahə mülkiyyətçisi olmayan şəxsin həmin bina üçün yaradılan MMMC-də üzv olmaq hüququ mövcud deyil.
Beləliklə, istənilən binanın sahə mülkiyyətçiləri “ümumi yığıncaq” təşkil edib səsvermə yolu ilə MMMC yarada bilirlər. Lakin bu halda iki məqama diqqət etmək lazımdır:
- MMMC-nin qanuni hesab edilməsi üçün, onun üzvlərinin səs sayı bütün əmlakın ən azı 50% hissəsini əks etdirməlidir.
- Bununla belə, MMMC-nin qəbul etdiyi qərarlar, üzvlükdən asılı olmayaraq bütün sahə mülkiyyətçilərinə tətbiq edilir və hamı üçün məcburidir.
MMMC necə idarə olunur?
Bəs MMMC özü necə idarə olunur? Onun təşkilatı forması necədir? Bu quruma kim və necə rəhbərlik edir? Rəhbər şəxslər necə təyin edilir?
MMMC özü fərqli funksiyalara malik olan üç strukturdan ibarətdir:
- MMMC-nin ümumi yığıncağı
- İdarə heyəti
- Maliyyə təftiş komissiyası (müfəttişlik)
Ümumi yığıncaq
Təşkilatın və ya cəmiyyətin əsas orqanı MMMC-nin ümumi yığıncağı hesab olunur. Bu struktur MMMC-yə üzv olan bütün sahə mülkiyyətçilərinin təşkil etdiyi vahid bir qrupdur.
Burada çox incə bir məqam vardır: nəzərə almaq lazımdır ki, MMMC-nin “ümumi yığıncağı” və binanın “sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı” fərqli anlayışlardır və qarışıq salınmamalıdır.
MMMC-nin “ümumi yığıncağının” iştirakçıları, yəni MMMC-nin üzvləri həm də binanın “ümumi yığıncağının” iştirakçılarıdır. Lakin bu tərsinə deyil. Çünki binanın bütün sahə mülkiyyətçiləri MMMC-nin üzvü olmaya bilər.
(Bu abzası doğru ifadə etdiyimdən əmin olmaq üçün özüm də onu bir neçə dəfə oxumalı oldum)
MMMC-nin fəaliyyətində ən önəmli məsələlər kollegial olaraq ümumi yığıncağın birgə qərarı ilə həll olunur. Belə məsələlər:
- MMMC-nin nizamnaməsinin yaradılması və dəyişdirilməsi
- MMMC-nin ləğvi və ya yenidən qurulması
- Xüsusi fond yaratmaq
- İllik fəaliyyət planı və büdcəni təsdiq etmək
- Xidmət haqqını (kommunal haqqını) təsdiq etmək
- İdarə heyəti və təftiş komissiyasını seçmək
- İdarə heyəti və təftiş komissiyasının fəaliyyətinə nəzarət etmək, şikayətlərə baxmaq
- İdarə heyəti və təftiş komissiyasının maaşlarını (mükafatlarını) təyin etmək
- Bina mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının MMMC-yə verdiyi digər səlahiyyətləri icra etmək
Yuxarıda qeyd olunan səlahiyyətləri icra etmək üçün MMMC-nin ümumi yığıncağı ən azı ildə bir dəfə toplanmalıdır. Bu yığıncağı cəmiyyətin İdarə heyəti təşkil edir.
Əslində MMMC-nin fəaliyyətinə dair bütün qaydalar, yığıncaqların keçirilmə tezliyi, məlumatlandırma forması və digər tələblər cəmiyyətin nizamnaməsində əks olunur və ümumi yığıncaq tərəfindən öncədən təsdiq edilir.
Önəmli qərarların qəbul edilməsi üçün MMMC üzvlərinin üçdə iki hissəsinin səsi tələb olunur. Qalan hallarda isə yığıncaqda iştirak edənlərin səs çoxluğu kifayət edir.
İdarə heyəti
“İdarə heyəti” ən azı üç nəfərdən ibarət olmalıdır və MMMC-üzvlərinin arasından seçilir. İdarə heyətinin üzvləri ümumi səs çoxluğu ilə və iki illik müddətə seçilirlər.
İdarə heyəti üzvləri arasından bir nəfər sədr seçilir. MMMC-nin faəliyyəti, iclasların çağırılması və idarə olunması, qərarların verilməsi, müqavilələrin bağlanması və digər fəaliyyətlər İdarə heyətinin vəzifələrinə aiddir.
Qərarların verilməsi üçün İdarə heyətinin iclasları keçirilir və bu iclaslarda İdarə heyəti üzvlərinin yarısından çoxu iştirak etməlidir.
Müfəttişlik
MMMC-nin Təftiş komissiyası da MMMC üzvləri arasından səsvermə yolu ilə seçilir. Lakin Təftiş komissiyasına seçilən üzvlər İdarə heyətinə üzv ola bilməzlər və əksinə.
Təftiş komissiyasının üzvləri də iki illik müddətə seçilir. Bu orqana rəhbərlik etmək üçün öz tərkibindən komissiya sədri seçilir.
Təftiş komissiyasının əsas vəzifəsi İdarə heyətinin fəaliyyətini təftiş etməkdir. Bir növ daxili audit vəzifəsini icra etməklə, MMMC-nin bir illik fəaliyyətini, maliyyə nəticələrini, gəlir və xərcləri təhlil edir. Komissiya öz fəaliyyəti barədə İdarə heyətinə deyil, birbaşa MMMC-nin əsas orqanı olan “ümumi yığıncağa” hesabat verir.
MMMC hansı işləri görür?
Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti (MMMC) qanunun təyin etdiyi və “ümumi yığıncağın” ona verdiyi səlahiyyətlər çərçivəsində müəyyən vəzifələri icra edir.
Binanın idarə edilməsi vəzifələrinə aşağıdakılar daxildir:
- Binanın ümumi əmlakının saxlanması, təmiri və kommunal xidmətlərin göstərilməsini təşkil etmək
- Əsaslı təmir smetasını çıxarmaq və ya podratçının təqdim etdiyi smetanı razılaşdırmaq
- Lazımi sanitariya, texniki və təhlükəsizlik tələblərini təmin etmək
- Xidmətlərin göstərilməsi məqsədilə illik gəlir və xərc büdcəsini çıxarmaq
- İstismar xərclərini və əsaslı təmir xərclərini qarşılamaq üçün sahə mülkiyyətçilərindən yığılacaq aylıq xidmət haqqı (kommunal haqqı) məbləğini təyin etmək və ya təsdiqləmək
- Sahə mülkiyyətçiləri tərəfindən ödənilən xidmət haqlarını yığmaq və ödənişləri tələb etmək
- Binaya məxsus olan əmlakı satmaq, dəyişdirmək və ya müvəqqəti istifadəyə vermək
- Əlavə tikinti və quraşdırma işləri ilə məşğul olmaq
Təkrar qeyd etmək yerinə düşər ki, bəzi əhəmiyyətli məsələləri icra etmək üçün MMMC-nin deyil, “ümumi yığıncağın” qərarları tələb olunur. Əgər “ümumi yığıncaq” öz səlahiyyətlərini MMMC-yə ötürübsə, bu halda müvafiq səs çoxluğu gözlənilməklə həmin qərarlar MMMC tərəfindən verilə bilər.
Ola bilər ki, sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı əmlakı idarə etmə üsulu kimi MMMC deyil, üçüncü tərəfi, hər hansı idarəedici təşkilatı seçə bilər. Bu halda, əgər həm də MMMC mövcuddursa, onun vəzifəsi həmin idarəedici təşkilatla müqavilə bağlamaq və onun fəaliyyətinə nəzarət etməkdir.
Beləliklə,
Mümkün qədər əhatəli yazmaq, lakin eyni zamanda yorucu olmamaq üçün çox detala getmədən MMMC-nin fəaliyyətini aydınlaşdırmağa çalışdıq.
Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti nə üçün yaradılır, necə maliyyələşdirilir, üzvləri kimlərdir, hansı işləri görür suallarına cavab axtardıq. Təşkilatın idarəetmə formasını, əsas orqanlarını və səsvermə qaydalarını nəzərdən keçirdik.
MMMC haqqında hər şeyi bilməyə bu yazı bəs edirmi? Yəqin ki, xeyr. Ancaq əksər sahə mülkiyyətçilərinin bilməli olduqlarını əhatə etdiyimizi düşünərək məqalənin faydalı olacağına ümid edirik.
Salam..Çox gözəl izah verməsiniz.bunu yaratmaqda bizə kömək edə bilərsinizmi…müqavilə ilə…
Sualınızı yaza bilərsiniz. Bacardığımız qədər dəstək olmağa çalışarıq.
Mənzil Bacımın adınadır, amma mənim bacımın bütün mülkiyyətinə mülki etibarnaməm var.Mən həmin binanın Mənzil Mülkiyyətçilərinin Müştərək Cəmiyyətinin sədri ola bilərəm?
Təşəkkürlər