Sizi nə vaxtsa mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağına dəvət ediblər?
Çoxmənzilli yaşayış binalarının sakinlərini ən çox maraqlandıran suallardan biri “MMMC” haqqındadır. Ondan az əhəmiyyət daşımayan bir ifadə isə “mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı” anlayışıdır.
Bu qədər önəmli olan bir mövzu haqqında internet resurslarında məlumat tapmaq asan deyil. Tapılan məlumatlar isə daha çox mənzil məcəlləsinə istinad edilən bir neçə açıqlamanı əhatə edir.
Belə sualların cavabı və mənzil mülkiyyətçilərinin başa düşə biləcəyi sadə dildə izahları o qədər çox deyil. Mövzumuzun əsas hədəfi bu suallara daha yaxından nəzər salmaqdır.
Mövzu kifayət qədər geniş olduğu üçün onu iki məqaləyə bölmək oxucular üçün daha rahat ola bilər. Şərti bölgümüz isə belədir:
Birinci məqaləmizdə “Mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı”, ikinci məqaləmizdə isə “Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” və ya MMMC haqqında danışacağıq.
“Sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı” mövzusunu əhatə edən ilk məqalədə toxunulan alt mövzular:
Daşınmaz əmlakın idarə olunması üsulu
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak hesab edilən çoxmənzilli yaşayış binalarının necə idarə edilməsi haqqında daha öncə maraqlı bir məqalə yazmışdıq. Həmin məqalədə idarəetmənin beş formasını müzakirə etmişdik.
Bundan başqa, “Mənzil mülkiyyətçilərinin assosiasiyası” adlı digər məqaləmizdə MMMC-lərin yaranması və əsas fəaliyyət istiqamətlərinə də nəzər yetirmişdirk. Məqalədə həmin qurumun beynəlxalq təcrübədə təzahür formalarını müqayisə etmişdik.
Bu məqaləmizdə isə sadəcə idarəetmə üsullarından biri olan MMMC və onun fəaliyyəti haqqında danışacağıq. Ancaq ilk öncə, qısa adı MMMC olan “Mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyətinin” yaranma prinsiplərinə diqqət yetirək.
Yeni binaların idarə olunması
Mənzil Tikinti Kooperativləri tərəfindən tikilən yeni binaların idarə edilməsi qaydaları Mənzil məcəlləsində əks olunur. Məcəllədə qeyd olunduğu kimi, mənzil mülkiyyətçilərinə, yəni sakinlərə binanı idarə etmək üçün üç üsuldan biri seçmək imkanı verilir.
Hansı üsulun daha effektiv və daha qənaətcil olduğunu da digər bir yazımızda müqayisəli təhlil etmişdik. Müqayisəli izahlara həmin məqalədə baxa bilərsiniz. Mövzumuzdan yayınmadan, idarəetmə üsulunun ikinci seçim, yəni MMMC olduğunu varsayaq və təhlilə davam edək.
Hər bir çoxmənzilli yaşayış binasında “MMMC” adlı təşkilat yaratmq üçün, həmin binanın mənzil mülkiyyətçilərinin yığıncağı təşkil olunmalı, mülkiyyətçilərin ən azı 50%-i bu təşkilatın yaradılmasını dəstəkləməlidir.
MMMC-nin yaradılması üçün şərtlər
Daha da xırdalığa getsək, hər hansı çoxmənzilli yaşayış binasında MMMC yarada bilmək üçün aşağıdakı şərtlər tələb olunur:
- MMMC “mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının” səsverməsi və qərarı əsasında yaradılır (növbəti bölümdə “ümumi yığıncaq” mövzusuna qayıdacağıq)
- Həmin səsvermədə binanın bütün mülkiyyətçilərinin 50%-dən çoxu bu qərarı təsdiq etməlidir
- Daşınmaz əmlak müştərək mülkiyyət tipinə aid olmalıdır. Başqa sözlə, əmlakda ən azı iki və ya daha çox mənzil və ya qeyri-yaşayış sahəsi, həmçinin bütün sahələrə xidmət edən ümumi ortaq sahələr mövcud olmalıdır
- Mövcud yaşayış və ya qeyri yaşayış sahəsi ən azı iki müxtəlif mülkiyyətçiyə məxsus olmalıdır
- Bir bina üçün və ya əmlak kompleksi üçün yalnız bir MMMC yaratmaq mümkündür
Əlavə olaraq, sahələrin ən azı 50%-i öz mülkiyyətçisinə verilmiş (satılmış) yeni tikilən binalarda, tikintini təşkil edən MTK özünü ləğv edərək MMMC-yə çevrilə bilər. Bu halda da qərarı, həm də MTK üzvü hesab olunan mənzil mülkiyyətçiləri özləri verir.
Əvvəldə qeyd etdiyimiz kimi, MMMC-nin işləmə mexanizmlərini bu mövzunun ikinci yazısına saxlayırıq. Lakin bu təşkilatın necə işləməsinə baxmazdan qabaq, onu yaradan, ona səlahiyyət verən başqa bir orqan haqqında danışmağımız mütləqdir.
Sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı
MMMC haqqında danışarkən, çox önəmli olan bir anlayışı xüsusi olaraq aydınlaşdırmaq lazımdır: sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı və ya mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı və ya qısa olaraq “ümumi yığıncaq”.
“Ümumi yığıncaq” və “mənzil mülkiyyətçilərinin müştərək cəmiyyəti” (yəni MMMC) ayrı-ayrı anlayışlardır. Onları qarışdırmamaq lazımdır.
“Ümumi yığıncaq” nədir?
“Mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı” hər hansı müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakın ən ali orqanı hesab olunur. Bu “orqan” xüsusi bir təşkilat deyil, hətta onu mücərrəd qurum da adlandırmaq olar.
Bu qurumu kimsə yaratmır və ya ləğv etmir. Sadəcə olaraq, müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakın mülkiyyətçilərinə qanun tərəfindən verilən hüquqların təzahürüdür.
Bu orqana üzvlük sadəcə mülkiyyət hüququndan keçir. Binada mülkiyyəti olan istənilən fiziki və ya hüquqi şəxs avtomatik olaraq ümumi yığıncağın iştirakçısı olma hüququnu əldə edir. İki və daha çox sahə mülkiyyətçisi olan binaların ümumi yığıncağı bu əmlak mövcud olduğu müddətcə mövcud olur və qanunla tanınır.
Ona görə də, binanın idarə edilməsi məqsədilə MMMC yaradılması bütün səlahiyyətlərin bu təşkilata verilməsi anlamına gəlmir. Bina haqqında həyati qərarların verilməsi səlahiyətləri yenə də “Mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı” adlı orqanda qalır.
MMMC isə binanı bütün mülkiyyətçilərin adından idarə etmək üçün “ümumi yığıncaq” tərəfindən yaradılan hüquqi təşkilatdır. Onun hədəfləri binanın ümumi əmlakının idarəetməsini həyata keçirmək, mülkiyyətçilərin hüquqlarını qorumaq və ona verilən digər funksiyaları icra etməkdir.
Ümumi yığıncağın səlahiyyətləri
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakın ən əsas orqanı olan “ümumi yığıncaq”, əmlak üzərində sərəncam vermək hüquqlarını özündə saxlayır.
Vəzifələrinin bir qismini MMMC-yə ötürmə imkanı olsa da, binanın ən əhəmiyyətli məsələləri haqqında qərarlar və ya başqa ifadə ilə “son söz” mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına məxsus olur.
Qanunda “ümumi yığıncağa” verilən səlahiyyətlər aşağıda əks olunur:
- Çoxmənzilli binaların sökülüb yenidən tikilməsi
- Mövcud binada yeni sahələrin tikintisi, qurğuların və əlavə sahələrin inşası
- Ümumi əmlakların təmiri
- Binanın yerləşdiyi torpaq sahəsindən istifadə və ona məhdudiyyət qoyulması qərarları
- Binanın ümumi əmlakının başqa məqsədlə istifadəyə verilməsi haqqında qərarlar
- Binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi (hansı ki, onlardan biri MMMC üsuludur və bu məqalədə müzakirə olunur).
Qeyd olunan səlahiyyətlər hər hansı daşınmaz əmlak haqqında ən əhəmiyyətli qərarları əhatə etdiyi üçün, bu səlahiyyətlər sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağına aid edilir.
Yığıncaqlarda yalnız həmin binada yaşayış və ya qeyri-yaşayış sahəsinə mülkiyyət hüququ olan şəxslər iştirak edir. Səsvermədə mülkiyyətçilər bilavasitə özləri və ya rəsmi nümayəndələri vasitəsilə iştirak edə bilərlər.
Ümumi yığıncağın keçirilməsi və səs vermə
Yuxarıda qeyd olunan səlahiyyətləri icra etmək üçün, ümumi yığıncaq çağırılır və gündəlikdə duran məsələlər barədə qərarlar verilir. İclasların keçirilmə tezliyi və qaydaları mülkiyyətçilər tərəfindən müəyyən edilir.
Bundan başqa, ümumi yığıncaq hər hansı sahə mülkiyyətçisinin tələbi ilə çağırıla bilər.
“Ümumi yığıncağın” iclasının “etibarlı” hesab edilməsi üçün binanın sahə mülkiyyətçilərinin ən azı yarısı səsvermədə iştirak etməlidir. Mülkiyyətçilərinin ən azı 50%-nin iştirakı olmayan yığıncaq baş tutmuş hesab olunmur. Burada faiz nisbəti sayla deyil, sahə nisbəti ilə hesablanır.
Yığıncağın yeri, vaxtı, gündəlikdə duran məsələlər və digər detallar öncədən müəyyən olunur. Gündəlikdəki məsələlər və alınan qərarlar yığıncaqda iştirak edən mülkiyyətçilərin səs çoxluğu ilə müəyyən edilir.
50% səs çoxluğu tələb edən məsələlər binanın idarə edilməsi üsulunun seçilməsi, MMMC yaradılması haqqında qərar, MMMC-nin ümumi yığıncaq qarşısında qaldırdığı mövzuları əhatə edir. Lakin bəzi məsələlər var ki, onların qərarı daha çox səs tələb edir. Bu barədə isə növbəti bölümdə.
Səlahiyyətlərin ötürülməsi
Əvvəlki bölümdə mənzil mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağı və səsvermə haqqında danışdıq. Qərarların qəbul olunması üçün sadə səs çoxluğu kifayət edən mövzulara toxunduq.
Bəzi həssas məsələlər vardır ki, bu hallarda səs sayı daha çox olmalıdır. Belə məsələlərdə sahə mülkiyyətçilərinin ümumi səslərinin ən azı üçdə ikisi tələb olunur. Həmin həssas məsələləri yuxarıda ümumi yığıncağın səlahiyyətləri siyahısında sadalamışdıq.
Bununla belə, binanın idarə olunmasını dinamik olaraq həyata keçirmək və daha çevik olmaq üçün “mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının” təşkil olunması, lazımi səslərin əldə edilməsi effektiv seçim olmaya bilər.
Bəzi yaşayış binalarında yüzlərlə mənzil və qeyri-yaşayış sahələri mövcud olur. Çoxfunksiyalı binalarda, bir neçə fəaliyyət istiqaməti olan daşınmaz əmlak komplekslərində yüzlərlə mülkiyyətçi və investor ola bilər.
Bir çox hallarda mülkiyyətçilər passiv investor qismində olur, yəni əmlakı alır, ancaq “ortada görünmür”. Belə vəziyyətdə mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağını təşkil etmək və çevik qərarlar vermək, əlbəttə, asan məsələ deyil.
Bəs çıxış yolu nədir?
Sahə mülkiyyətçiləri MMMC yaratdıqdan sonra, “Ümumi yığıncaq” qərar verə bilər ki, onun səlahiyyətlərini də MMMC icra etsin.
Yəni, MMMC sadəcə əmlakın idarəetməsini deyil, “mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının” səlahiyyətlərinə daxil olan həyati əhəmiyyətli qərarların verilməsini də öz üzərinə götürə bilər. Belə olduqda, artıq sahə mülkiyyətçilərinin ümumi yığıncağının iclaslarına ehtiyac qalmır.
Beləliklə, sahə mülkiyyətçilərinin “ümumi yığncağının” qərarı ilə yaradılmış MMMC-yə əslində iki növ “mandat” verilmiş olur:
- Binanın idarə olunmasını təmin etmək
- Ümumi yığıncağın səlahiyyətlərini icra etmək
Əgər ümumi yığıncağın səlahiyyətləri MMMC-yə verilirsə, haqqında danışdığımız həmin əhəmiyyətli qərarların verilməsi zamanı, yuxarıda əks olunan üçdə iki səs çoxluğu tələbi yenə də gözlənilməlidir.
Ümumi yığıncaqda alınan bütün qərarlar protokollaşdırılır. Binanın bütün mülkiyyətçiləri, yığıncaqda iştirak edib etməməsindən asılı olmayaraq, ümumi yığıncağın qərarına tabe tutulur.
Beləliklə,
Bu yazıda “ikinci mandat” ilə əlaqədar olan əsas məsələləri əhatə etməyə çalışdıq. Çoxmənzilli binaları, müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakları idarə etmək, bütün mülkiyyətçilərin ortaq məsuliyyətidir.
Ona görə də, əmlak haqqında ən əhəmiyyətli qərarların verilməsi bütün mülkiyyətçilərin üçdə iki səs çoxluğu ilə təmin olunur. Bu səlahiyyətlər “mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağı” adlı kollegial iclasda icra olunur.
MMMC isə binanın gündəlik idarə edilməsi funksiyalarını icra etmək üçün yaradılan təşkilatdır. Lakin mülkiyyətçilərin ümumi yığıncağının qərarı ilə, əhəmiyyətli qərarlar da daxil olmaqla, bütün səlahiyyətlər MMMC-yə ötürülə bilər.