Şəhər və qəsəbə tipli yaşayış məntəqələrinə xas olan, Azərbaycanda və dünyada geniş yayılmış müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak nümunələrinə çoxmərtəbəli yaşayış binaları, multifunksional yaşayış kompleksləri, rezidenslər və digər çoxsahəli əmlakları misal göstərmək olar. Bu tip əmlaklar xüsusi mülkiyyət növü hesab olunur və onun birdən çox mülkiyyətçiyə aid olan sahələri mövcuddur.
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak dedikdə ilk ağlımıza gələn əlbəttə çoxmənzilli yaşayış binalarıdır. Lakin müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakın növləri çoxdur. Sadəcə yaşayış sahələri, həm yaşayış həm də qeyri yaşayış sahələri və ya sadəcə qeyri-yaşayış sahələrindən ibarət olan müştərək mülkiyyətli əmlaklar kifayət qədər geniş yayılıb.
Xüsusilə, son illər Bakıda tikilən çoxmərtəbəli binaların əksəriyyəti qarışıq tiplidir. Yəni aşağı mərtəbələri qeyri-yaşayış, yuxarı mərtəbələri isə yaşayış sahələrindən ibarət multifunksional binalar və müxtəlif formalı yaşayış kompleksləri tez-tez gözə çarpır.
Ayrı-ayrı sahələri müxtəlif mülkiyyətçilərə məxsus olan çoxsahəli ticarət mərkəzləri; bir hissəsi tamamilə yaşayış, bir hissəsi kommersiya, ofis və digər məqsədlə tikilmiş əmlak kompleksləri də müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak tipinə aid nümunələrdir.
Müştərək mülkiyyətli anlayışı
Ümumiyyətlə, müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak nədir? Daşınmaz əmlak sahəsində ölkəmiz üçün nisbətən “yeni” olan bu termin özündə nəyi ifadə edir?
Əslində bu termin ölkəmizdə geniş istifadə edilməsə də, daşınmaz əmlakın bu tipi heç də yeni meydana gəlməyib. Gəlin, sadə dildə onun mahiyyətini aydınlaşdırmağa çalışaq.
Əsasən bu tip daşınmaz əmlaklara xas olan iki amil, bu əmlakların niyə “müştərək mülkiyyətli” və ya ortaq mülkiyyətli əmlak olmasına aydınlıq gətirir:
- Ümumi əmlakların mövcudluğu;
- Əmlakın maliyyələşmə forması.
Bu amillərin hər birini ayrılıqda nəzərdən keçirməklə ortaq mülkiyyət anlayışına açıqlıq gətirə bilərik.
Ümumi əmlak nədir?
Fərdi yaşayış evləri və ya tamamilə bir mülkiyyətçiyə aid olan daşınmaz əmlaklardan fərqli olaraq, müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlakların ümumi istifadədə olan hissələri vardır. Bu cür daşınmaz əmlaklarda ayrı-ayrı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri fərqli mülkiyyətçilərə məxsus olsa da, əmlakın ümumi istifadədə olan sahələri və əmlakları üzərində isə “müştərək mülkiyyət” mövcud olur.
“Ümumi əmlak” adlanan bu sahələr və əmlaklar tək bir mülkiyyətçinin deyil, bütün sahə mülkiyyətçilərin ortaq və ya ümumi əmlakı hesab olunur. Daşınmaz əmlakda xüsusi mülkiyyəti olan heç bir sahə mülkiyyətçisinə bu ortaq əmlakdan faydalanmaq üçün məhdudiyyət qoyula bilməz.
Bəs daşınmaz əmlakın “ümumi əmlaklarına” nələr daxildir? Birdən çox mülkiyyətçiyə xidmət etmək üçün nəzərdə tutulan bütün sahələr, mühəndis qurğuları, avadanlıq və ya daşınmaz əmlakın hər hansı hissəsi ümumi əmlak adlanır.
Məsələn, binanın həyətyanı sahələri, girişi, pilləkən qəfəsi, zirzəmisi, çardağı, köməkçi sahələri, hovuzu, oyun meydançaları, eləcə də əmlaka xidmət edən bütün avadanlıqlar: liftlər, ümumi isitmə və soyutma sistemləri, generatorlar, motorlar və sairə.
Əlbəttə, binanın ümumi əmlaklarının siyahısını daha da uzatmaq olar. Hər binada onların sayı və növü fərqlidir. Ancaq ümumiləşdirmə etsək, bütün binaya xidmət edən və sadəcə bir mülkiyyətçiyə aid olmayan əsas və yardımçı sahələr, qurğu və avadanlıqları binanın ümumi əmlakı kimi xarakterizə edə bilərik.
Əmlakın maliyyələşmə forması
Müştərək mülkiyyət anlayışının ortaya çıxmasına səbəb olan amillərdən biri də bu tip əmlakların maliyyələşmə xüsusiyyətidir. Burada maliyyələşmə dedikdə, əmlakın inşası və formalaşdırılması üçün lazım olan vəsaitin mənbəyi nəzərdə tutulur.
Məsələn, fərdi evlərin tikilməsi üçün lazım olan maliyyə onu inşa etdirən bir nəfər şəxsin və ya ailənin maliyyə vəsaiti hesabına aparılır. Müştərək mülkiyyətlərdə isə maliyyə mənbələri birdən çox şəxsin və ya sərmayəçinin dəstəyi hesabına formalaşır. Buna ən gözəl nümunə çoxmənzilli yaşayış binaları tikən Mənzil-Tikinti Kooperativlərinin (“MTK”) yaranmasıdır.
Düzdür, MTK adı ilə yaradılan tikinti şirkəti ilk öncə binanı öz maliyyəsi hesabına tikir və ya tikintiyə start verir. Daha sonra isə ayrı-ayrı yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini fərdi mülkiyyətçilərə satmaqla prosesi tamamlayır. Bu məqalənin əsas məqsədi MTK-nın fəaliyyəti olmadığı üçün əlavə detallara getmirik.
Burada ilk olaraq gözə dəyən odur ki, əmlakın tikintisi üçün maliyyə bir mənbədən, yəni MTK tərəfindən formalaşır. Elə görünüş yaranır ki, sanki hər kəs mənzilini MTK-dan alır.
MTK-nın daşınmaz əmlakın maliyyələşməsində rolu
Gəlin prosesə başqa tərəfdən baxaq. Prosesin ilkin mərhələsində maliyyə mənbəyinin MTK olduğu real olsa da, sonradan vəziyyət dəyişir və hər şey öz yerinə oturur.
Ən geci bina istifadəyə veriləndə, burada artıq bir yox, onlarla, hətta yüzlərlə mülkiyyətçinin xüsusi əmlakı meydana gəlir. Tikinti kooperativi isə yeni tikilidəki mənzilləri ən qısa zamanda, hətta binanı istifadəyə verməzdən daha öncə satmağa çalışaraq öncüllük etdiyi bu layihədə iştirakını yekunlaşdırmağı hədəfləyir.
Əslində, nəzəri olaraq, onlarla və ya yüzlərlə mülkiyyətçinin toplaşıb öz maliyyələri hesabına ortaq bir bina tikdirməsi prosesindən danışırıq. Reallıqda isə bu proses müəyyən dərəcədə fərqlənir.
Tikinti şirkəti özü öz vəsaiti ilə prosesi başlayır və yaratdığı MTK-nın “üzvlərini”, yəni gələcək sahə mülkiyyətçilərini sonradan cəlb edir. Tikintinin planlanması, icrası və tamamlanması, məhz bu məqsədlə yaradılan kooperativlərin aparıcı rolu hesabına ərsəyə gəlir.
Maliyyə mənbəyindəki bu müvəqqəti yerdəyişmə, sadəcə olaraq prosesin daha effektiv və işlək olmasını təmin edir. Ancaq nəticə etibarilə, çoxmənzilli binalar ayrı-ayrı mülkiyyətçilərin maliyyə dəstəyi ilə inşa edilmiş olur. Beləliklə də, müştərək mülkiyyətli əmlaklar meydana çıxır.
Qanun nə deyir?
Azərbaycanda daşınmaz əmlak məsələləri müxtəlif hüquqi sənədlərlə tənzimlənir. Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlaklara dair hazırda qüvvədə olan əsas hüquqi sənəd isə Azərbaycan Respublikasının Mənzil Məcəlləsi hesab olunur.
Məcəllənin 109-cu maddəsinə əsasən, hər hansı binanın tikilməsi və ya yenidən qurulması məqsədilə, ayrı-ayrı mülkiyyətçilərin öz paylarını, yəni maliyyə dəstəyini birləşdirərək yaratdıqları könüllü birlik MTK adlanır.
Məcəllənin 37-ci maddəsinə görə, çoxmənzilli binada mülkiyyət əldə edən şəxs həmin binada ümumi əmlaka da mülkiyyət hüququnu əldə etmiş olur.
Yəni hər bir mülkiyyətçi əslində sadəcə öz mənzilinə mülkiyyət hüququ əldə etmir, həm də binanın ümumi əmlakına da müştərək mülkiyyət hüququ əldə etmiş olur.
Qanun həmçinin vurğulayır ki, ümumi əmlakın yararlı vəziyyətdə saxlanması yükünü binanın bütün mülkiyyətçiləri, yəni sahə mülkiyyətçiləri daşıyır.
Yəqin ki, bu məqamda ümumi əmlaklara xidmət göstərilməsi və kommunal xidmət haqqı məsələləri ilə bağlı suallarınız yaranmamış deyil. Bu mövzular barədə növbəti yazılarda ətraflı təhlil aparacağıq. Bizi izləməklə bu suallara yetərli cavablar tapa biləcəksiniz.
Beləliklə
Müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlaklar, birdən çox fiziki və ya hüquqi şəxsə məxsus olan fərdi yaşayış və qeyri-yaşayış sahələri ilə yanaşı, ümumi istifadədə olan sahələri də özündə birləşdirən çoxmərtəbəli yaşayış binaları, yaşayış kompleksləri, rezidenslər və digər oxşar tipli əmlaklardır.
Ortaq mülkiyyətli əmlaklarda xüsusi mülkiyyətdən əlavə, hər bir mülkiyyətçinin binanın ümumi əmlakında ortaq payı var. Hər bir mülkiyyətçi bu ortaq əmlakın baxımını müştərək qaydada təmin etmək və onlardan faydalanmaq kimi hüquq və öhdəliklərə sahibdir.