Yaşayış binalarında cari və əsaslı təmir xərcləri binaların idarə edilməsi sahəsində ən çox sual yaradan mövzulardan biridir. Belə bir sual çoxmənzilli binalarda yaşayan əksər mülkiyyətçiləri narahat edə bilər: təmir xərcləri binanı idarə edən təşkilatın məsuliyyətidir, yoxsa binada yaşayan sakinlər bu məsrəfləri özləri qarşılamalıdır?
Ümumiyyətlə, cari təmir, əsaslı təmir, baxım və istismar xərcləri nədir və kimin öhdəliyidir? Bu yazıdakı alt mövzularla bu suallara cavab tampağa çalışacağıq:
İlk öncə, tez-tez eşitdiyimiz, ancaq mahiyyətini tam olaraq başa düşmədiyimiz adların nəyi ifadə etdiyinizi aydınlaşdırmağa çalışaq.
Cari və əsaslı təmir işləri
Əksər mənbələrdə, eləcə də mənzil məcəlləsində təmir xərcləri cari və əsaslı olmaqla, iki qrupa ayrılır. Belə bölgüdə ilk ağla gələn və təsəvvürümüzü formalaşdıran cəhət, cari xərclərin daha kiçik, əsaslı xərclərin isə daha iri həcmli olması düşüncəsidir. Əgər sizdə belə təsəvvür varsa, əksər insanlarla eyni cərgədəsiniz və bu, ümumilikdə doğru istiqamətdir. Hərçənd, kiçik və böyük anlayışları əslində nisbidir.
Cari təmirin adı onun demək olar ki, hər sezon və ya hər il aparılmasını ifadə edir. Yəni hər il bu təmir işləri demək olar ki, həyata keçirilir. Digər tərəfdən, əsaslı təmir işlərinin aparılması bir neçə ildən bir baş verir, bəzən bu intervallar 5-10 il müddətini aşa bilir. Cari təmirə ehtiyacın yaranmasında gözlənilməzlik və təcililik amilləri daha çox olur. Əsaslı təmirlər isə əsasən planlı şəkildə təşkil olunur.
Belə bir bölgünün yaranma səbəblərindən biri də məsələyə mühasib baxışının yaratdığı təsirdir. Mühasibat standartlarında və vergi qanunlarında aktivlərin cari və uzunmüddətli olmaqla kateqoriyalara bölünməsi, təmir xərclərinin kapitallaşdırılması və ya cari dövrdə xərcə silinməsi kimi anlayışlar mövcuddur. Bu ifadələr zamanla insanların təsəvvüründə bu anlayışların müxtəlif formalarda oturuşmasına səbəb olmuşdur.
Çox dərinə getmədən və maliyyə mövzularına toxunmadan, belə ümumiləşdirmək olar ki, cari təmir əmlakın nəzərdə tutulan ömrünü uzatmayan, əlavə fayda yaratmayan, sadəcə sıradan çıxmış, yararsız hala düşmüş bir hissəsini bərpa etmək məqsədilə həyata keçirilən işləri əhatə edir. Belə təmir nisbətən daha qısa müddətdə və az vəsaitlə tamamlanır.
Əsaslı təmir isə əksinə, hər hansı əmlakın bütövlükdə və ya əhəmiyyətli hissəsinin yenidən qurulmasını, tamamilə dəyişdirilməsini və ya bərpası edilməsini nəzərdə tutur. Əsaslı təmir nisbətən daha uzun müddət və yüksək vəsait tələb edir. Əsaslı təmir xərclərinə bəzən kapital xərcləri də deyirlər. Bu adın mənasında isə, sanki kapital qoymaq, investisiya yatırmaq mənası əks olunur.
Cari təmir və əsaslı təmir nümunəsi
Nümunə üzərindən bu anlayışların nəyi ifadə etdiyini bəlkə daha aydın təsəvvür etmək olar. Deyək ki, binanın giriş qapısının kilidi xarab oldu. Onu təmir etmək və ya yenisini alıb dəyişdirmək cari təmir işi hesab olunur. Eynilə, dəhlizin pəncərə şüşəsinin sınması, hansısa su borusunun axıtması, qazılmış divarın bərpası və rənglənməsi, su axıdan damın bir hissəsinin izolyasiyası nümunələrində də cari təmir ifadəsi daha düzgün seçimdir.
Ancaq əgər binanın bütün su kanalizasiya sistemi sökülüb yenidən işlənirsə, çardağı, həyətyanı sahələri, girişləri tamamilə yenidən təmir olunursa və ya dəyişdirilirsə, yeni lift, qazanxana və ya digər avadanlıqlar quraşdırılırsa, burada artıq əsaslı təmirdən söhbət gedir.
Ümumiyyətlə, istər cari olsun, istər əsaslı, təmir işləri dedikdə əsasən birdəfəlik işləri nəzərdə tutmaq daha məntiqlidir. Yəni hər hansı əmlak, yaxud onun bir hissəsi bərpa olunmalı və ya dəyişdirilməlidir. Əmlak dedikdə isə, burada istənilən aktivi ələ götürmək olar. Təkcə daşınmaz əmlak deyil, daşınar əmlaklar, hər hansı qurğu və ya avadanlıqlar da həmin anlayışa uyğun gəlir.
Belə bir məntiq də var ki, hər hansı əmlakın istismarı düzgün təşkil olunarsa, onun baxımına vaxtlı-vaxtında diqqət ayrılarsa, həmin əmlakın istismar müddəti uzun olar. Ən azından, nəzərdə tutulan istifadə müddətində müxtəlif təmir xərclərinə daha az ehtiyac yaranmış olar. Beləliklə, əmlaklara aid edilən xərclərin daha bir növü, istismar və ya baxım xərcləri anlayışı meydana çıxır.
İstismar xərcləri
Təmir xərclərindən fərqli olaraq, istismar xərcləri dövrü olaraq çəkilən xərclərdir. İstismar xərcləri avadanlıqların, daşınar və ya daşınmaz əmlakın yararlı formada saxlanmasını təmin etmək üçün müəyyən xidmətlərin görülməsini nəzərdə tutur. Belə xərclərə bəzən əmlakın saxlanma xərcləri də deyirlər. Baxım xidmətlərinin müntəzəm olaraq təkrarlanması nəinki gözləniləndir, hətta tələb olunur.
Bu məqamda, gəlin, çoxmənzilli bina nümunəsində, istismar və baxım xidmətlərinə aid edilə biləcək xidmətlərin nümunələrinə nəzər yetirək:
- Liftlərin, qazanxanaların, soyutma və havalandırma sistemlərinin profilaktik müayinəsi
- Binada quraşdırılmış müxtəlif məqsədli motorların və digər işlək mexanizmlərin yağının, filtrlərinin dəyişdirilməsi
- Yanğın təhlükəsizlik sisteminin test edilməsi, yanğın balonlarının dövrü olaraq yenilənməsi
- Elektrik sistemlərində müxtəlif testlərin və yoxlamaların aparılması
- Su və kanalizasiya sistemlərinin yoxlanışı, su hovuzunun təmizlənməsi
- Həyətyanı sahələr, girişlər, pilləkən qəfəsi və digər ümumi sahələrin təmizliyi
- Tullantıların daşınması və s.
Bu siyahını əslində kifayət qədər uzatmaq və şaxələndirmək olar. Binaların idarə edilməsi və ümumi əmlakın saxlanması xidmətlərinə dair yazılan məqalələrdə bu mövzu haqda daha ətraflı məlumat əldə edə bilərsiniz.
İstənilən əmlakın müəyyən istismar qaydaları və baxım tələbləri mövcud olur. Necə ki, təhlükəsiz, daha uzun müddət və rahat idarə olunması üçün avtomobillərə müntəzəm texniki baxış, yağ və filtr dəyişmə xidmətləri göstərilməlidir, daşınmaz əmlaklarda binanın, avadanlığın, sahənin baxımı və qulluğu o dərəcədə önəmlidir.
Yaşayış binalarında istismar, cari və əsaslı təmir xərcləri kimin öhdəliyidir?
Əvvəlki məqalələrdən xatırlaya bilərik ki, mənzilin içərisinə aid olan istənilən xərc mənzil mülkiyyətçisinin, bütün mülkiyyətçilərin ortaq əmlakı sayılan ümumi əmlakın baxımı və saxlanması isə bütün mülkiyyətçilərin müştərək məsuliyyəti hesab olunur. Əlbəttə, bu və bütün digər yazılarımızda biz yalnız özəl mənzil fondundan bəhs edirik.
Mənzil məcəlləsinin 29.3-cü maddəsində də vurğulanır ki, yaşayış sahəsinin mülkiyyətçisi həm özünə aid yaşayış sahəsinin, həm də mənzilin yerləşdiyi binada mülkiyyətçilərin ümumi mülkiyyəti sayılan ümumi əmlakın yararlı vəziyyətdə saxlanması yükünü daşıyır. 136-cı maddədə isə təmir xərclərinin, o cümlədən, əsaslı təmir xərclərinin mülkiyyətçiyə aid olduğu ifadə olunur.
Aydındır ki, bu xidmətləri binanı idarə edən təşkilat təmin etməlidir. Məsələn, əgər bina MMMC tərəfindən idarə olunursa, 132-ci maddədə əks olunduğu kimi, həmin xidmətlər bu təşkilatın fəaliyyət sahəsinə aid olunur. İdarəedici təşkilat bu xidməti ya birbaşa özü icra etməklə, ya da müvafiq ixtisaslı təşkilatı cəlb etməklə yerinə yetirə bilər. Bəs bu xərclər necə qarşılanır? Bu xidmətlərin ödənişi kimin hesabına təmin edilməlidir? Hesablama və bölgü necə olmalıdır?
Sonuncu suallar çoxmənzilli binaların idarə edilməsi sahəsində ən qəliz suallardan hesab olunur. Bu mövzunun, cəmiyyətdə ən çox narazılıq yaradan məqamlardan biri, bəlkə də birincisi olduğunu yanılmadan vurğulaya bilərik. Belə ki, çoxmənzilli binalarda yaşayan sakinlərin böyük əksəriyyəti hesab edir ki, əsaslı təmir xərcləri aylıq kommunal haqqı hesabına bağlanmalıdır.
Bir sıra hallarda isə mənzil mülkiyyətçiləri bu xidmətlərin dövlət və ya MTK-nın məsuliyyəti olduğunu güman edir. Bu gümanların və gözləntilərin çox haqlı əsası da var. Lakin gözləntilər reallıqdan fərqləndikdə, təbii olaraq cəmiyyətdə tez-tez narazılıqlar və etirazlar ortaya çıxır.
Xərc öhdəlikləri
Qanun tələb edir ki, mülkiyyətçi ona məxsus mənzilin və ya yaşayış binasının qəza vəziyyətinə düşməməsi üçün onu vaxtlı-vaxtında əsaslı təmir etmək, hər hansı səbəbdən qəza vəziyyətinə düşdükdə isə onu mümkün olan ən qısa müddət ərzində bərpa etmək öhdəliyi daşıyır.
Eyni qaydada, cari təmir işləri və binaların istismar xərcləri də qanunun tələbi ilə “ümumi əmlakın saxlanması” kimi ümumiləşdirilərək mülkiyyətçilərin müştərək məsuliyyətinə aid edilir. Məcəllənin 136.2-ci maddəsində, binaların idarə edilməsi üçün müəyyən edilən kommunal xidmət haqqının tərkibinə istismar və təmir xərclərinin daxil olduğu müəyyən edilir.
Bu o deməkdir ki, mənzil mülkiyyətçiləri tərəfindən aylıq olaraq ödənilən kommunal haqqı məbləği nəinki istismar və baxım, hətta cari və əsaslı təmir xərclərini də qarşılamalıdır. Əslində, ümumi baxdıqda, bu yanaşma tamamilə məntiqli və ardıcıldır.
Əksər ölkələrdə də müştərək mülkiyyət və onların idarə edilməsi qanunlarında oxşar yanaşmadan istifadə edilir. Sadəcə olaraq, onun tətbiqi məsələsində bəzi suallar və narazılıq yaradan məqamlar ortaya çıxır.
Belə ki, əsaslı təmir xərclərinin aylıq kommunal haqqı hesabına yığılan vəsaitlə bağlana biləcəyini iddia etmək nəinki realdır, bunu təsəvvür etmək belə asan məsələ deyil. Hərçənd, kommunal xidmət haqqı əsasən istismar xərclərini nəzərdə tutsa da, cari təmir xərclərini də nisbətən kiçik həcmli olduğu üçün, hardasa əmlakın saxlanması xidmətinə aid etmək mümkündür.
Ancaq əsaslı təmirin maliyyələşmə məsələsi nəinki Azərbaycanda, hətta bu sahədə inkişaf etmiş ən qabaqcıl ölkələrdə də diqqət çəkən müzakirə mövzusu hesab olunur. Gəlin mövzuya bir qədər yaxından nəzər yetirək.
Əsaslı təmirin kommunal xidmət haqqı ilə qarşılanması
Nümunə üçün hesab edək ki, hansısa binada liftin biri artıq köhnəlib və istismar müddəti başa çatıb. Cari təmir etməklə onun normal işləməsini təmin etmək olmur. Tamamilə yeni lift quraşdırmağa ehtiyac var.
Tutaq ki, bir liftin qiyməti, quraşdırma da daxil 50 min manat təşkil edir. Bir çox göstəricilərdən asılı olaraq bu rəqəm daha yuxarı və ya aşağı ola bilər. Sadəlik üçün, burada təxmini rəqəm götürürük. Deyək ki, həmin binada bir kvadrat metr üzrə kommunal xidmət haqqı 0.50 AZN və binanın ümumi yaşayış sahəsi 15 min kvadrat metr təşkil edir.
Sadə hesablama ilə baxırıq ki, binada aylıq kommunal haqqı 7 500 AZN (0.50 x 15 000) təşkil edir. Əgər biz binadakı bütün istismar xidmətlərini sıfırlasaq belə, əsaslı təmiri həyata keçirmək üçün bir aylıq yığım bəs etməyəcək və ən azı 6-7 aylıq (50 000 / 7 500) kommunal xidmət haqqını sadəcə bu işə yönəltmək lazım gələcək. Əlbəttə, o da bütün sakinlərin öz borclarını tam və vaxtında ödəməsi şərti ilə.
Təbii ki, binadakı baxım xidmətlərini nəinki 7 ay, heç bir ay da sıfırlamaq mümkün deyil. Sizcə məişət tullantılarını binanın qarşısında neçə ay saxlamaq mümkündür? Və ya, elektrik olmadığı üçün həyəti və dəhlizləri qaranlıq olan, heç bir lifti işləməyən binada insanlar nə qədər yaşaya bilər?
Hələ suyu yuxarı vuran motorların səssizliyini demirəm. Xidmət haqqı 50 qəpik deyil, hətta bir və ya iki manat olsa belə, bu formada toplanmış kommunal haqqı ilə əsaslı təmir xərclərini qarşılamaq mümkünsüz görünür. Əgər sual yaranırsa, “Kommunal xidmət haqları necə hesablanır” adlı digər məqaləmizdə aylıq xidmət haqqının necə hesablandığına və nə kimi xərcləri bağladığına nəzər yetirə bilərsiniz.
Deməli, bu halda çıxış yolu kimi iki metoda baxmaq lazım gələcək:
- aylıq xidmət haqqına, ümumi əmlakın saxlanması üçün çəkilən xərclərdən əlavə, ehtiyat miqdarın əlavə olunması və həmin əlavənin kənarda ehtiyat fond kimi yığılması.
- əsaslı təmirə ehtiyac yarandıqca, birdəfəlik təmir xərcinin mütənasib nisbətdə mülkiyyətçilərdən yığılması.
Bu mövzunun xırdalıqlarına hələlik daxil olmadan, xarici ölkələrdə tətbiq olunan bəzi işlək və effektiv təcrübələrə nəzər yetirək. İstismar və təmir xərclərinin maliyyələşmə məsələsinə ətraflı formada başqa bir yazıda toxunmaq olar.
Əsaslı təmir xərcləri və dünya təcrübəsi
Qabaqcıl ölkələrdə çoxmənzilli binanın əsaslı təmiri üçün maliyyələşmə metodları hansılardır? Yuxarıda göstərilən metodlar nə dərəcədə realdır və ya beynəlxaq təcrübədə hansı yanaşmalar istifadə olunur? Cavab birmənalı deyil.
Sosialist quruluşlu dövlətdə təmir xərcləri dövlətin hesabına ödənilirdi, məsələn, keçmiş Sovetlər birliyində olduğu kimi. Bazar iqtisadiyyatında isə bu məsuliyyət özəl mülkiyyət sahiblərinə aid edilir.
Məsələn, ABŞ-da fəaliyyət göstərən Mənzil Mülkiyyətçilərinin Assosiasiyaları qeyd etdiyimiz iki metoddan birini və ya onların birgə istifadəsi tətbiq edir. Əksər ölkələrdə də oxşar metodlardan istifadə olunur. Bununla belə, bəzi fərqli həll yolları da diqqəti cəlb edir.
Dubay təcrübəsində əsaslı təmir
Daşınmaz əmlak bazarının ən sürətlə inkişaf etdiyi ölkələrdən birini Birləşmiş Ərəb Əmirlikləri hesab etmək olar. Bu ölkədə daşınmaz əmlak sektorunun inkişafı və idarə olunması istiqamətində son zamanlar ciddi irəliləyişlər əldə olunub. Məsələn, Dubay Əmirliyinin 2019-cu ildə yenilənmiş müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak haqqında qanununda çox effektiv həll yolları təklif olunur.
Xüsusi olaraq binaların əsaslı təmiri məsələsinə nəzər salsaq, Dubay qanununda bu məsələ kifayət qədər praktik və balanslı formada təcəssüm olunub. Belə ki, qanunun 40-cı maddəsinə əsasən, daşınmaz əmlak layihəsi tikilib təhvil verildikdən sona, 10 il müddətində hər hansı əsaslı təmir ehtiyacı məhz tikinti şirkətinin öhdəliyi hesab olunur.
Əlavə olaraq, quraşdırılmış və təhvil verilmiş avadanlıqların təmiri və defektli hissələrinin dəyişdirilməsi öhdəliyi də təhvil tarixindən sonrakı bir il müddətinə tikinti şirkətinin üzərində qalır.
Bunu onunla izah edirlər ki, əgər binadakı hər hansı struktur hissələri 10 il müddətinə lazımi faydanı verə bilmirsə, bu tikinti zamanı yol verilən problemi əks etdirir. Ona görə də onun məsuliyyəti nə mülkiyyətçilərin, nə də binanı idarə edən təşkilatın üzərinə düşür.
Burada qeyd etmək yerinə düşər ki, Dubay qanunlarında müştərək mülkiyyətli daşınmaz əmlak sektorunun əsas iştirakçıları – yəni, mülkiyyətçilər, tikinti şirkətləri, idarəedici təşkilatlar və tənzimləyici orqan – aydın olaraq təyin olunur. Onların hüquqları, vəzifələri və öhdəlikləri bir-birindən ayrı və tamamlayıcı formada müəyyən edilir.
Qanunda verilən müddət başa çatdıqda isə, öhdəlik tikinti şirkətindən çıxır və binanı idarə edən təşkilatın üzərinə keçir. Bunun da məntiqi əsaslandırması odur ki, bu müddət ərzində binanı idarə edən təşkilat mümkün qədər mövcud defektləri aşkarlayıb tikinti şirkətinə ötürməlidir ki, verilən müddətin sonunda bu yük onun üzərinə düşməsin.
Sonrakı dövrlərdə isə, yaranmış əsaslı təmir ehtiyacı məhz ilkin defektlərdən qaynaqlanırsa, bu artıq idarəedici təşkilatın məsuliyyət zonasına düşür. Yox əgər bu təbii ehtiyacdırsa, məsələn, hansısa əmlak öz ömrünü başa vumuş və dəyişdirilməsinə ehtiyac yaranmışdırsa, bu halda artıq mülkiyyətçilərin birgə məsuliyyəti önə çıxır.
Azərbaycan təcrübəsində əsaslı təmir
Azərbaycanda əsaslı təmir məsələsi üçün standart yanaşma mövcud deyil. Əgər binada çox ciddi problem ortaya çıxırsa və təcili xarakter daşıyırsa, dövlət müdaxilə edir. Ya birbaşa maliyyə dəstəyi verir, ya da binanın tikintisini həyata keçirən MTK şirkətindən tələb edir ki, məsələ öz həllini tapsın.
Əslində, daha öncə də qeyd etdiyimiz kimi, özəl mülkiyyət olduğu üçün dövlətin bu məsələdə hər hansı maliyyə ayırması qanunla nəzərdə tutulmur. Sırf sosial dəstək amili nəzərə alınaraq, eyni zamanda Mənzil məcəlləsinin 131.2.3 maddəsi – əsaslı təmir məqsədilə subsidiya verilməsi əsas tutularaq müəyyən dəstək göstərilməsini müşahidə edirik.
Bəzi hallarda əsaslı və ya cari təmir üçün MTK özü məsuliyyəti “könüllü” olaraq üzərinə götürür. Digər hallarda isə, ya mülkiyyətçilərin dəstəyi ilə məsələ həll olunur, ya da həll olunmadan mümkün qədər sonraya saxlanılır və ya havada qalır.
Çoxmənzilli binaların cari və əsaslı təmir xərclərinə maliyyə mənbəyinin və ya icra mexanizminin tam aydın ifadə olunmaması təcrübədə müxtəlifliyə, gecikmələrə və narazılıqlara gətirib çıxara bilir. Ancaq bu artıq başqa mövzudur.
Beləliklə
Ümumiləşdirsək, cari və əsaslı təmir, istismar xərcləri və binaların idarə edilməsində ortaya çıxan digər məsrəflər sahə mülkiyyətçilərinə, onların birgə məsuliyyətinə aid edilir. Qanunun bu tələbi digər ölkələrin təcrübəsi ilə, o cümlədən, mülkiyyət hüquqları ilə uzlaşmış hesab olunur. Lakin bu məsuliyyətin nə zaman və hansı halda formalaşması sual yaradan məqamdır.
Xarici təcrübə ilə müqayisə etdikdə, mülkiyyətçilərdə haqlı suallar yarana bilər ki, niyə tikinti şirkətinin keyfiyyətsiz formada tamamladığı layihəyə və oradakı səhvlərə görə mülkiyyətçilər ilk gündən məsuliyyət daşımalıdır?
İdarəedici təşkilat da haqlı olaraq eyni narazılığı ifadə edə bilər, əlbəttə əgər o, idarə etdiyi binanı tikən və həmin problemin yaranmasına səbəb olmuş eyni şirkət deyilsə. Çünki, aylıq olaraq idarəedici şirkətə ödənilən kommunal xidmət haqqı gündəlik istismar xərclərini ancaq bağlaya bilir.
Ona görə də onun məsuliyyətindən kənar olan əsaslı təmir işlərinin idarəedici şirkətin üzərinə atılması, bu şirkətin bazardan sıxışdırılmasına xidmət edən qeyri-effektiv yanaşma olardı. Mənzil məcəlləsinə yenilənmə nəzərdə tutulduqda bu öhdəliklərin daha aydın ifadə olunması qanunun tətbiqi və effektivliyi baxımından müsbət nəticə verə bilər.